부동산 투자는 거래수단만 바뀌어 왔을 뿐 수 천년 전부터 이루어져 왔다. 부동산은 주택이나 카티지를 비롯하여, 토지, 콘도, 오피스 및 산업용빌딩, 쇼핑센터,병원, 호텔 등 매우 다양하다. 부동산투자는 직접 투자하는 방식에서 최근에는 주택까지도 큰 금융기관이나 전문 부동산회사를 통해 간접적으로 투자하는 형태로 바뀌고 있다. 부동산의 규모가 작은 경우 개인이나 일반 법인들이 투자를 할 수 있지만 수억에서 수십억 달러가 되는 큰 규모의 부동산은 전문부동산 회사나 연기금 등 기관투자가들을 통해 이루어지고 있다. 이들이 부동산에 투자하는 이유는 부동산의 특성상 매달 받는 임대수수료와 자산증식가능성, 그리고 자산구성을 보다 다양화시켜 위험을 줄이기 위한 수단으로서 투자자산의 일부를 부동산에 할당하는 전략에 기인한다. 여기서는 직접 사용하기 위한 부동산투자가 아닌 투자수익을 목적으로 한 수익형 부동산으로서 가장 발전된 형태의 간접 부동산 투자를 중심으로 투자 시 고려사항, 투자방법, 최근 투자동향에 대해 살펴본다.
필자는 작년에 가장 대표적인 수익형부동산투자의 하나인 콘도의 대체투자수단인 아파트형 부동산투자와 유럽의 상업용 부동산투자, 다양한 부동산주식, 리버스형, 레버리지형 부동산 주식 등 다양한 부동산투자를 소개한 바 있다. 부동산 투자는 크게 부동산을 직접 구입하는 직접 투자와 전문투자회사에 투자하는 간접투자로 나누어 볼 수 있다. 전통적인 부동산 거래인 전자는 매우 잘 알려져 있지만 후자의 간접적인 투자방법은 급속도로 발전하고 있음에도 일반인들에게는 잘 알려져 있지 않은 것 같다. 간접 부동산투자도 다양한 형태의 부동산 별로 특화되어 있는 부동산전문투자 회사의 주식, 투자금을 이러한 주식들에 나누어 투자하고 관리하는 부동산뮤추얼펀드, 그리고 주식대신에 다양한 형태의 부동산에 직접 투자하는 부동산펀드에 투자하는 방법이 있다.
투자 시 고려해야 할 주요 사항은 안전성, 수익성, 현금성(언제든 현금화할 수 있는 유동성)이 있는데, 부동산투자에서도 이러한 3가지는 필수 고려사항이다. 먼저 수익성을 보면 투자대상 부동산에 따라 다른데 오피스빌딩이나 쇼핑몰, 호텔과 같은 부동산은 경기에 영향을 크게 받는 반면, 아파트형콘도 같은 부동산은 상대적으로 경기변동에 영향이 적다. 안전성측면에서는 직접 부동산에 투자하는 펀드는 비교적 안전하다고 할 수 있지만 주식형태의 부동산이나 부동산뮤추얼펀드는 주식시장의 영향을 받기 때문에 안전한 대상은 아니다. 현금성은 직접 부동산투자의 가장 큰 단점이지만 주식형부동산이나 펀드형부동산투자는 쉽게 현금화할 수 있는 장점이 있다. 세금면에서는 직접투자형부동산은 가장 불리한데 개인투자에게 임대소득은 100% 과세대상이고 법인인 경우 소득이 100%과세될 뿐만 아니라 소득세율도 지방에 따라 다소 차이가 있지만 최고 세율인 50%수준이다. 반면 주식형 또는 펀드형 부동산투자는 임대소득의 일부분만 과세대상으로 처리할 수 있기 때문에 세금 면에서는 매우 유리하다.
그렇다면 과연 앞에서 본 4가지 조건을 모두 갖춘 부동산은 있을 까? 그러한 부동산은 많진 않지만 그 중 대표적인 부동산투자에 대해 간략하게 소개하고자 한다. 캐나다의 대표적인 3개의 연금회사에서 공동으로 운용하는 G사의 부동산펀드는 부동산주식이 아닌 부동산을 직접 구입하는 직접투자형 펀드다. 안전성 면에서 이 투자펀드는 특정 분야에만 투자하는 부동산주식과는 달리 콘도, 오피스, 쇼핑몰, 산업용부동산 등에 분산해서 투자하고, 또 투자지역도 전국의 주요 대도시에 투자할 뿐만 아니라 부동산을 100% 소유하기 때문에 증권시장의 변동에 영향이 매우 적다. 실제로 지난 금융위기에서도 부동산주식들이 평균 30~40%정도 하락했지만 동 펀드는 미미한 수준의 가격변동만을 보였다. 또한 부동산가격이 폭락하더라도 만기 시 원금을 보장받을 수도 있다. 수익성은 지난 15년 연평균 7%수준의 수익률을 기록하였고, 임대료수익은 6%내외 수준으로 매우 안정적이며, 최대 건물임차인은 캐나다 정부로 국민의 세금이 이 부동산펀드의 임대료로 지급되며, 이외에도 월마트, 홈데포, 삼성전자, 로슈 등 세계적인 기업들이 장기 계약한 주요 임차인(tenant)들이다. 또한 절세면에서도 캐나다 정부는 부동산주식에 세제상 특혜를 주고 있는데 이 부동산펀드도 이에 못지 않은 절세혜택을 누릴 수 있다. 이외에는 이 펀드투자자산은 연금과 같이 투자자가 파산 시 또는 소송 당자사가 될 경우에도 채권자로부터 보호받을 수 있고, 상속 시에도 바로 상속이 가능하기 때문에 상속비용과 시간을 절약할 수 있고, 유지관리나 재산세 등에 신경을 쓰지 않고, 수백억 달러에 달하는 자산을 전문적으로 관리하는 회사의 서비스를 받을 수 있다는 장점들이 있다.
우리는 이상에서 여러 가지 부동산 투자에 대해 알아보았는데 투자에서 가장 중요한 것은 자산의 적정한 분산이다. 우리는 미래를 정확이 알 수 없기 때문에 부동산과 같은 특정한 분야에만 너무 많이 투자하기 보다는 보다 다양한 분야로 분산하기는 것이 자산을 안전하고 지키고 자산증식도 할 수 있는 방법이다.
