최근 들어 캐나다 부동산 시장이 다소 정체상태를 보이고 있는 가운데 마땅한 투자수단을 찾지 못한 투자자들에게 앞으로 부동산 대체투자수단에 대한 관심이 높아질 것으로 예상되고 있다. 부동산과 직접 관련된 대체투자수단으로서 부동산투자신탁인 리츠(Reits)는 비교적 안정적인 소득을 확보할 수 있을 뿐만 아니라 부동산 보유를 통해 자산증식을 기대할 수 있고, 물가상승에 따른 실질자산가치를 보전할 수 있는 투자수단이기도 하다. 리츠에는 상업용 리츠, 쇼핑센터 리츠, 호텔 리츠, 병원 리츠, 아파트형 리츠 등 다양한 리츠가 있다. 여기서는 부동산 리츠 중에서 가장 안전한 것으로 평가되는 아파트형 리츠 투자를 중심으로 살펴본다.
올바른 투자선택을 위해 수익성, 안전성, 현금화 가능성, 절세혜택 등 주요 특징들을 중심으로 비교 분석해 보기로 한다. 먼저 아파트형 리츠는 개인들을 대상으로 하기 때문에 소수의 개인이 아파트를 떠난다고 하더라도 입주한 유명회사가 떠날 경우 큰 영향을 받는 쇼핑센터 리츠와 달리 거의 영향을 받지 않는다. 아파트형 리츠는 증권시장에서 거래되는 상장된 리츠(상장 리츠: Public Reits)와 증권시장에서 직접 거래되지 않고, 회사를 통해 직접 구입하거나 판매할 수 있는 비상장 리츠(Private Reits)가 있다.
증권시장에서 매매가 가능한 상장된 아파트 리츠는 매일 거래가 가능하기 때문에 언제든 현금화가 가능한 장점이 있는 반면, 리츠 회사의 주식가격이 실재 소유하는 부동산 가치로 결정되는 것이 아니라 매일 투자시장의 상황에 따라 변하기 때문에 일반 주식시장의 상황에 의해서도 가격변동이 가능하고, 상장된 증권으로서 여러 가지 요건을 유지하기 위한 비용이 추가로 발생한다. 그러나 비상장 아파트 리츠는 증권시장에서 자산가치와는 관계없이 투자에 대한 수요와 공급에 따라 가격이 변동되는 상장 리츠와는 달리 보유하는 부동산의 실제가치에 따라 가격이 결정되기 때문에 비교적 시장의 영향을 덜 받을 뿐만 아니라 투자대상이 임대아파트에 주로 투자하는 관계로 경기변동 등에도 영향을 덜 받는 안전성이 있다. 캐나다 부동산에 투자하는 기관투자가들이 활용하는REALPac /IPD Canada 사의 자료에 따르면 1985년 이후 2011년까지 배당수입과 자산증식으로 이루어진 비상장 아파트 리츠의 총 수익은 27년간 연속 플러스 수익을 기록하였다. 또한 상장된 리츠와 같이 증권거래소에 보고해야 하는 각종 비용도 없다.
한 투자회사의 사례를 보면, 회사에 따라 배당금은 다르지만 비상장 아파트 리츠사인A사는 연8%정도의 배당금을 매달 지급하고 있는데, 이 배당금은 원금을 모두 받을 때까지 과세대상이 아니기 때문에 100%실질 소득으로 사용할 수 있다. 예를 들어, 소득세율이 35%인 사람이 동리츠에 투자하여 받는 8%무세 배당금은 12.3%의 과세소득에 해당한다. 즉, 20만달러를 아파트 리츠에 투자하여 받는 배당금16,000달러는 은행에 정기예금(이자가 2%라면)을 할 경우에 비해 6배나 많은 120만달러의 이자, 24,000달러의 과세 후 소득과 같다. 이뿐만 아니라 소득에 따라 각종 연금 및 세금혜택이 줄어드는 영향 없이 보다 많은 혜택을 받을 수 있기 때문에 특히 은퇴자들에게 적합한 투자수단이라고 생각된다. 또한 자산증식 차원에서 장기적으로 투자할 경우 현재의 배당금을 기준으로 보면, 9년정도 이후엔 자산을 두 배로 증식시킬 수 있다. 보다 적은 자금으로 투자가 가능하기 때문에 부동산의 일부를 활용하여 아파트 리츠에 투자할 경우 부동산을 2곳이상으로 분산 시킴으로써 위험을 줄일 수 있을 뿐만 아니라 안정적인 투자수익도 기대할 수 있다. 실제로 지난 2008~2009년 금융위기 시에도 동사의 아파트 리츠는 가격하락폭이 1%이하에 불과하였다.
또한 리츠는 회사형태가 트러스트이지만 다른 트러스트에 반해 투자수익을 배당금으로 지급할 때 예외적으로 법인세를 내지 않아도 되기 때문에 상대적으로 보다 많은 수익을 받을 수 있다.
이상에서 본 바와 같이 아파트형 리츠는 투자수익, 안전성, 절세혜택 등 여러 면에서 여러 가지 장점들을 가지고 있지만 투자자산을 현금화하는데 5개월정도가 걸리며, 환매요청이 많아질 경우 환매의 제약을 받을 수 있는 점도 있다. 따라서 직접 아파트형 리츠에 투자할 경우 투자자의 상황을 고려하여 적적한 투자대상을 선택할 필요가 있다. 또한 투자대상에 따라 투자할 수 있는 기간, 투자자의 자격이나 최소 투자금액 등의 요건들이 있다.
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