이번주 칼럼에서는 사람들이 부동산을 구입하고 매도하려는 경우에 적용될 수 있는 여러 심리적 요인에 대해 언급하려 합니다. 부동산은 살아있는 생물체와 같아서 해석하고 이해하고 예측하는 것이 쉽지가 않습니다. 절대로 바닥에서 매도할 수 없고 천정 꼭지에서 매도할 수 없습니다. 왜냐하면 사람들에게는 공포심리 (panic feeling)이 있기에 바닥 매수/꼭지 매도를 못합니다. 게다가 요즘처럼 금리 (interest rate)가 가파르게 상승 할 때는 더더욱 예측하기가 어렵습니다.
금리가 올라가면 왜 부동산은 떨어질까? 이 간단한 질문에는 수만가지 답이 존재하지만 가장 간단한 이유에는 사람들의 심리가 있습니다. 기준금리가 4%에서 6% 또는 8%로 올라가버리면 자본투기 세력부터 개인들까지 돈을 아끼려는 경향이 생깁니다. 힘들게 부동산 투자해서 사고 팔고 세금 내고 머리 아프게 투자하기보다 은행예금에 넣어두기만 하면 이자 수입이 예전보다 갑절로 뛰기에 고민할 필요가 없어집니다. 또 대출로 집을 사야하는 젊은 세대들은 대출 금리가 3%에서 5~8%로 올라가버리면 기존 대출 금액의 이자가 어마무시하게 상승해 버려 당장 가계부담이 되어 공포에 휩싸이게 됩니다. 실제로 한국 부동산의 경우 하락폭이 심화되고 있습니다. 미국의 FRB (Federal Reserve Board, 연방 준비 제도 이사회)의 산하기관인 FOMC (Federal Open Market Committee, 연방 개방 시장 위원회)가 이자율의 자이언트 스텝 (Giant step) 을 밟아 연말까지 추가로 1.5 % 정도 더 올라갈것으로 보기 때문에 한국은 이자율 상승을 따라갈 수 밖에 없습니다. 국가간 이자율 차이가 1~2%만 차이나도 한국증권시장에 있는 외국자본들은 썰물처럼 한국증시에서 빠져나가 고수익률의 미국 등으로 넘어가고 거기다 안전자산 선호 현상까지 더해져 한국증세가 패닉에 빠지게 되는 것은 자명한 일입니다. 지금 현재 한국주식 시장이 약세를 보이는 것도 이것이 반영된 현상 입니다. 따라서 한국은행 총패는 현재 서민들의 고충을 알고 있습니다만 금리인상을 그냥 용인 할 수 밖에 없습니다. 물가를 잡겠다고 금리를 올리려는 발상은 미국으로서는 너무나도 단순하지만 실현가능한 일입니다. 왜냐하면 미국은 기축 통화국이기 때문에 돈을 마음대로 찍어낼 수 있습니다. 2-3년전 코로나로 인해 통화를 남발했던 미국을 보고 경제전문가들은 모두 미국 달러 가치 하락을 예상하였지만 지금 그 예상은 보기 좋게 빗나갔습니다. 이처럼 해외 발 변수요인과 자국 발 변수요인(부동산 하락과 금리인상)이 겹쳐져 경제적 약자층들은 울며 겨자 먹기 식으로 버텨 내야하는 처참한 상황이 되었습니다.
캐나다 부동산 시장의 경우, 지역 특이성이 존재하지만 전체적인 흐름이나 방향성은 비슷한 경향을 나타냅니다. 물론 정확한 상승/하락폭이나 시간적 차이 (time lapse)는 있습니다. 캐나다는 광활한 토지면적에 비해 인구수 (2022년 3월 기준 3,400만)가 절대적으로 빈곤하기 때문에 끊임없이 이민자들(홍콩, 중국, 인도, 아프리카 등)을 받아 들일 것이고 이는 주택 수요도로 자연스레 이어집니다. 다만, 상숭폭이 커서 그 상승 피로감으로 인하여 일시적인 하락은 때때로 불가피 할 것입니다.
현재 캐나다 부동산 시장은 코로나 기간동안 보였던 비정상적인 주택가격 폭등을 안정화 시키기 위해 조정에 들어간 상태입니다. 지난 3월 있었던 중앙은행의 긴축 통화정책이래로 캐나다 대도시 부동산 시장은 하락세를 보이고 있고 이는 아마도 내년 상반기까지는 이어질 것으로 예상됩니다. 전문가들은 코로나 고점 대비 15%에서 많게는 20% 까지 하락 할 수도 있다고 하지만 또 어떤 세력들은 2023년 봄을 저가 매수의 기회로 보기도 합니다. 과연 어느 의견이 맞을지는 세월만이 대답해 줄 수 있겠죠. 다만, “동트기 전이 가장 어둡다”라는 격언을 생각해 볼 시점이 아닌가라는 생각이 듭니다.
오용균 (Yonggyun Oh)
OACIQ 정회원 Residential 부동산 중개인
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