캐나다 연방정부가 외국인의 기존 주택 구매를 제한하는 규정을 2029년까지 연장하는 한편, 새로 건설되는 주택에 대해서는 구매 제한을 해제하는 방안을 추진한다. 기존 주택시장에서 캐나다 주민들의 구매 기회를 보호하면서 신규 주택 건설에 필요한 민간투자를 확대하겠다는 취지다.
마크 카니(Mark Carney) 총리가 이끄는 연방정부는 지난 11월 5일 발표한 2026년 연방예산안에서 외국인의 기존 주택 구매 금지 조치를 2029년 1월 1일까지 2년 연장하겠다고 밝혔다. 현재 시행 중인 규제는 2027년 1월 1일 종료될 예정이지만, 정부는 주택가격 부담과 공급 부족 문제를 고려해 규제를 추가로 유지하기로 했다.
다만 이번 연장안에는 중요한 변화가 포함됐다. 기존 주택과 재판매 주택에 대한 외국인 구매 제한은 유지하되, 새로 건설되는 주거용 부동산은 규제 대상에서 제외하는 것이다.
캐나다 정부는 이번 조치가 기존 주택시장의 상당 부분을 캐나다인들에게 우선적으로 제공하면서도 신규 주택 공급을 늘리기 위한 투자를 유도할 수 있을 것으로 기대하고 있다.
캐나다의 외국인 주택구매 금지법(Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act)은 주택가격 상승과 공급 부족에 대응하기 위해 2023년 1월 1일부터 시행됐다.
당초 2년간 적용될 예정이었던 이 법은 2024년 연방정부의 결정으로 2027년 1월 1일까지 연장됐으며, 이번 예산안에 따라 다시 2년간 연장될 가능성이 커졌다.
현행 법률은 캐나다 시민권자나 영주권자가 아닌 외국인과 일부 외국 기업이 캐나다의 특정 주거용 부동산을 구매하는 것을 원칙적으로 금지하고 있다.
주요 규제 대상은 인구가 집중된 도시지역에 위치한 단독주택과 콘도미니엄, 3세대 이하 주거용 건물 등이다. 몬트리올과 토론토, 밴쿠버 등 주요 대도시의 상당수 주거용 부동산이 이에 해당한다.
그러나 모든 외국인에게 동일한 제한이 적용되는 것은 아니다. 일정한 자격을 충족한 임시 외국인 근로자와 일부 유학생, 난민 신청자 등은 법률에서 정한 예외 요건에 따라 주택을 구매할 수 있다. 또한 인구조사 기준 대도시권이나 도시집중지역 밖에 위치한 부동산 등은 규제 대상에서 제외될 수 있다.
캐나다 영주권자는 외국인 주택구매 금지법의 일반적인 구매 제한 대상에 포함되지 않는다.
이번에 정부가 신축주택에 대한 규제를 완화하려는 배경에는 캐나다 주택건설 시장의 어려움이 있다.
최근 높은 건설비와 금융비용, 신규 콘도 분양시장 위축 등으로 일부 주택개발 사업이 지연되거나 취소되는 사례가 발생하고 있다. 특히 대규모 콘도 개발사업은 공사에 필요한 금융지원을 확보하기 위해 일정 수준 이상의 사전분양 실적을 요구받는 경우가 많다.
부동산 개발업계에서는 외국인 투자자의 신축주택 구매를 허용하면 사전분양 수요가 늘어나고, 개발업체들이 건설자금을 조달하는 데 도움이 될 수 있다고 주장해 왔다.
캐나다 주택건설협회(Canadian Home Builders’ Association)도 기존 주택에 대한 구매 제한을 유지하면서 신축주택 투자를 허용하는 방향을 긍정적으로 평가하고 있다.
반면 일부 주택정책 전문가들은 외국인 구매를 허용할 경우 신축 콘도의 투자 수요가 증가해 가격 상승을 부추길 가능성이 있다고 지적한다. 신규 주택 공급이 확대되는 효과와 실제 거주 목적의 구매자들이 부담해야 하는 가격에 미치는 영향을 함께 살펴봐야 한다는 것이다.
이번 정책은 퀘벡주와 몬트리올 부동산시장에도 영향을 미칠 수 있다.
몬트리올에서는 최근 몇 년 동안 주택 공급 부족과 임대료 상승이 주요 사회문제로 떠올랐으며, 신규 콘도와 임대주택 건설을 확대해야 한다는 요구가 이어지고 있다.
특히 그리핀타운(Griffintown)과 몬트리올 도심, 남부 해안 등 신규 주거용 부동산 개발이 진행되는 지역에서는 외국인 투자자에 대한 규제 완화가 향후 분양시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 모이고 있다.
다만 신축주택 구매가 허용되더라도 외국인 구매자에게 적용되는 모든 세금과 기타 규제가 자동으로 면제되는 것은 아니다. 연방정부의 구매 금지법과 별도로 적용되는 주정부 및 지방자치단체의 세금과 규정은 계속 확인해야 한다.
또한 이번 발표가 곧바로 외국인의 신축주택 구매를 전면 허용한다는 의미는 아니다.
연방정부는 예산안에서 신축주택을 구매 제한 대상에서 제외하겠다는 정책 방향을 제시했지만, 이를 시행하기 위해서는 관련 법률 개정과 규정 정비가 필요하다.
특히 신축주택의 정확한 정의와 사전분양 콘도의 포함 여부, 이미 완공됐지만 한 번도 판매되지 않은 주택의 적용 여부 등은 향후 발표될 세부 규정을 통해 확인해야 한다.
따라서 현재 외국인 구매 제한 대상에 해당하는 사람이 신규 콘도나 주택을 구매하려는 경우에는 새 규정이 공식 시행되기 전까지 현행 법률과 예외 요건을 확인해야 한다.
캐나다 정부는 외국인 구매 제한 연장과 신축주택 예외 조치를 통해 기존 주택시장에 대한 투기적 수요를 억제하는 동시에 주택 공급 확대에 필요한 투자를 유도하겠다는 방침이다.
그러나 실제 주택 공급 증가와 가격 안정 효과는 건설업계의 투자 반응과 신규 분양 수요, 금리 및 건설비용 등 여러 요인에 따라 달라질 것으로 보인다.
향후 연방정부가 발표할 법률 개정안과 시행 일정에 따라 외국인 구매자뿐 아니라 주택개발업체와 부동산 중개업계의 대응도 구체화될 전망이다.
