회복중인 미국 부동지난 2008년 미국에서 발생했던 서브 프라임 모기지 사태로 폭락했던 미국의 부동산가격이 금년 들어 서서히 회복세를 보이고 있다고 한다. 아직은 본격적인 회복세로 돌아선 것으로 판단하기에는 이르지만 그 동안 부동산을 부양하기 위한 정부의 적극적인 조치에 힘입어 향후 부동산시장을 밝게 보는 의견들도 많아지고 있다. 부동산이 경제성장에 기여하는 비중이 30~40%이나 되기 때문에 미국을 비롯한 전세계 국가에서는 모기지 금리를 낮게 유지하여 부동산시장을 살리기 위해 각종 금융정책들을 시행해 오고 있다. 앞으로 미국의 부동산시장이 회복세를 지속한다면 미국 부동산에 대한 투자잠재력은 어느 지역보다도 클 것으로 예상된다. 그렇다면 과연 다양한 부동산중 어느 부동산에 투자해야 보다 안전하고 높은 수익률을 얻을 수 있을까? 여기서는 향후 경제의 패러다임의 변동에 따라 성장이 유망 시 되는 물류관련 산업용 부동산 리츠의 사례를 중심으로 투자기회를 알아본다.
전세계적으로 정보통신의 발달에 따라 경제의 여러 분야에 커다란 영향을 미치고 있는데 그 중에서도 전자상거래(e-commerce)산업이 급속도로 발전하고 이다. 예전에는 소핑몰이나 매장에 직접 가서 물건을 구입했지만 갈수록 인터넷을 통해 거래하는 규모가 폭발적으로 증가하고 있다. 이러한 트랜드 변화로 물품의 유통 공급 망에서도 커다란 변화가 일어남에 따라 첨단 유통시설에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있다. 또한 기업들간 경쟁이 치열해 짐에 따라 비용절감을 위해 유통시설을 직접 소유하기 보다는 위탁을 통해 외주를 하는 기업들이 증가함에 따라 물적 유통을 위한 산업설비들에 대한 수요도 크게 늘어나고 있다. 또 제품의 공급자들은 보다 빨리 보다 저렴하게 물건을 배달해야 하는 무언의 압력을 받고 있고, 이는 수송인프라에 쉽게 접근할 수 있는 유통시설에 대한 수요가 늘어나고 있다. 이러한 제반 여건을 종합해 볼 때 향후 산업용유통시설에 대한 투자전망은 밝다고 할 수 있다. 그러면 캐나다에서 미국의 유통시설에 투자하는 한 물류 리츠 회사의 실제사례를 통해 투자수익잠재력을 분석해 보자.
W 리츠 사는 미국의 12개 주에 걸쳐 전략적인 물류기지의 요충지에 35개의 산업용 물류부동산과 2개의 오피스빌딩 등 860만 평방피트의 임대부동산을 보유하고 있다. 투자자산의 평균 렌트율은 2013년 2월 현재 96%로 매우 높은 비중을 보이고 있고 임대기간도 94%가 5년이상이다. 동 리츠는 영업수익(AFFO)의 95%를 배당금으로 지급하며, 연 7%수준의 배당금을 시작으로 안정적으로 배당금을 늘려갈 계획이다. 또한 동 리츠는 미국의 주요 지역에 다양하게 분산되어 있어 엉업 수익 면에서 어느 한 주도 20%이하의 점유율을 보이고 있다.
동사의 시설들은 미국의 주요 고속도로교차로, 고속철도망, 주요 공항물류센터에 근접한 미국유통시장의 요충지에 위치해 있다. 이 리츠는 주로 미국의 고급산업용부동산을 보유하는 캐나다의 유일한 부동산투자회사로서, 세계 최대 경제대국인 미국은 향후 3년간 top 10 경제선진국 중 높은 성장을 보일 것으로 예상됨(Bloombert사 전망)에 따라 높은 수익잠재력도 기대되고 있다.
미국의 산업용 부동산은 캐나다에 비해 가격 면에서 매력적이다. 2012년 9월 기준 미국의 산업용 부동산은 금융위기 전에 비해 18%정도 하락한 상태에 있는 반면 캐나다는 금융위기 전 수준으로 회복되었다. 미국의 부동산시장은 캐나다 보다 클 뿐만 아니라 성장잠재력이 크고, 보다 현금화 가능성도 높다. 미국의 산업용 부동산 규모는 면적기준으로는 캐나다 보다 9배 이상 크고, 미국의 산업용 부동산 매매규모는 2012년 기준 320억달러로 캐나다 보다 12배나 크다.
동 리츠의 배당금의 약 75%는 세금이 유예되는 형태로 지급되기 때문에 절세효과가 크고, 투자와 배당금지급은 미화로 이루어지기 때문에 캐나다에서 미화를 보유하기를 원하는 투자자에게 유망한 투자대안의 하나가 될 수 있다.
W리츠사는 산업용물류부동산의 임대, 매매, 상업용 서비스 등에서 35년의 경험을 가진 전문적인 부동산전문가 팀인 Welch사에 의해 운용되고 관리된다.
이상에서 살펴본 바와 같이 최근 급변하고 있는 패러다임변화추세를 볼 때 W리츠사의 물류부동산은 다른 부동산에 비해 배당률이 높고, 수익잠재력도 큰 장점을 가지고 있다. 그러나 증권시장에서 가격은 반드시 펀더멘털만을 기준으로 해서 정해지는 것이 아니라 여러 가지 요인이 복합적으로 작용한다는 사실을 감안해야 한다. 현재 동 리츠는 IPO(신주공모)형태로 투자가 가능하며, 동사는 4월 중순경에 공모를 마감 하고 5월부터 공모가 기준 7%정도의 배당을 할 계획이다. 공모주 신청을 하기 위해서는 증권회사를 통해 계좌를 개설한 후 청약을 4월중순 마감 전에 신청하면 된다.
(투자에 관한 보다 세부적인 내용은 문의 바람).
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