경제와 투자시장이 불안한 상황에서 부동산을 보유하고 있거나 부동산투자를 고려하고 있다면 부동산투자신탁인 리츠(REITs: Real Estate Investment Trusts)에 관심을 가질 필요가 있다. 개인 투자자들은 개별주택, 상가, 토지 등 부동산을 보유하는 경우가 많지만 큰 손인 기관투자가들이 애용하는 부동산투자신탁을 이용하는 사람은 많지 않은 것 같다. 특히 지금과 같이 투자시장이 불안한 상황에서 부동산투자신탁은 어떤 장점이 있고 어떻게 이용할 수 있는 가?
먼저 부동산 투자신탁이란 무엇인가? 몬트리올, 토론토를 비롯한 큰 도시의 빌딩 숲을 보면서 이렇게 큰 부동산을 소유하는 사람은 도대체 누구일까 하고 생각해 본 사람들이 많을 것이다. 이러한 대형부동산은 대부분 부동산투자신탁이라는 회사가 주인이라고 보면 된다. 부동산투자신탁은 적어도 수십 개에서 수백 개의 대형 부동산 (상업용 빌딩, 쇼핑몰, 병원, 콘도, 토지 등 부동산과 부동산 관련 자산)에 전문적으로 투자하고 관리하는 회사이다. 한 예로 작년 5월 스코샤 은행은 단일 오피스건물사상 최대규모인 68층짜리 본사건물을 던디 리츠에 12억 7천만달러에 매각하였는데 동 리츠사는 다시 이 건물을 예전 소유주인 스코샤 은행 등에 임대를 하고 임대료를 받는 것이다.
부동산투자신탁은 보유자산에서 발생하는 임대료, 자산매각에 따른 양도 차익에서 비용을 공제한 후 90% 정도를 투자자에게 배당금으로 매월 지급해 준다. 그러면 이러한 부동산 투자신탁은 어떤 사람에게 임대를 할까? 큰 빌딩이나 쇼핑몰을 보유하고 있는 관계로 주로 월마트와 같이 세계적인 기업이나 은행 등 금융기관과 같은 큰 기업들에게 10년에서 20년에 걸쳐 장기임대를 하고 있다. 그러면 일반개인들이 많이 하는 부동산투자와 전문부동산회사인 부동산투자신탁에 투자하는 것의 차이를 알아보자.
첫째, 배당소득. 특히 현재 가장 매력적인 것은 매달 연 8% 내외의 높은 배당금을 지급하고 있어 8년에서 10년 안에 배당금으로만 원금을 회수할 수도 있다. 그러나 만일 1백만 달러의 개인주택이나 상가를 보유하고 연 10% 수준의 임대료를 받기는 쉽지 않다. 특히, 재산세, 관리비, 유틸리티 비용, 보험 등 각종 비용을 공제한다면 더욱 그럴 것이다. 이에 반해 부동산 투자신탁의 배당금은 모든 비용을 공제한 순 수입이다.
둘째, 투자수익가능성. 매달 받는 배당금 외에 자산가치상승으로 수익도 얻을 수 있다.
셋째, 세제상의 혜택. 부동산임대소득은 대부분 과세대상이 되는 반면 부동산투자신탁 에서 받는 소득은 대부분 회사들이 60% 이상을 세금이 없는 원금상환형태로 지급하고 나머지 1/3정도는 50%세금이 감면되는 양도차익, 배당금, 기타소득으로 지급하고 있어 세금부담이 매우 적다. 또한 부동산 투자신탁은 신탁형 회사로서 회사에서 배당금을 지급하기 전에 법인소득세를 지급하지 않아도 된다. 최근 캐나다정부는 모든 비즈니스 투자신탁회사에도 법인세를 부과하기로 결정한 바 있다. 그러나 부동산 투자신탁만은 예외로 계속해서 면세혜택을 받을 수 있도록 하였기 때문에 리츠 투자자들은 앞으로도 일반투자신탁 상품보다 많은 배당금을 받을 수 있다.
넷째, 현금화가 쉽고, 작은 금액으로도 용이하게 투자할 수 있다. 일반 부동산을 거래할 경우 현금을 손에 쥘 때까지는 보통 3개월 이상 시간이 소요되는 것과는 달리 부동산 투자신탁은 항상 주식과 같이 사고 팔 수 있다. 또한 부동산 투자에는 적어도 수십만 달러의 큰 자금이 필요한 반면 부동산 투자신탁은 비교적 적은 돈으로도 최소 수십억 달러에 달하는 회사에 투자하여 큰 투자자와 같은 조건의 투자 수익을 얻을 수 있다.
다섯째, 전문투자회사로서 부동산분야의 전문가들을 많이 고용하여 전문가들이 관리하기 때문에 전문적인 자산관리가 이루어진다.
여섯째, 배당금을 재투자함으로써 비교적 안전하게 자산증식을 할 수 있다. 부동산투자신탁은 매달 배당금을 지급하는데. 이 배당금을 다시 투자할 경우 재투자된 배당금으로부터도 다시 배당금을 받을 수 있기 때문에 배당금 재투자 전략을 활용한다면 자산증식을 보다 쉽게 할 수 있다.
끝으로 부동산 투자신탁은 적어도 수십 개에서 수백 개의 부동산을 보유하기 때문에 투자위험이 분산되어 개별부동산을 소유하는 것에 비해 상대적으로 안전하다. 만일 현재 주로 특정 부동산에만 투자를 하고 있다면, 쇼핑몰, 호텔, 병원, 콘도 등 다양한 분야의 부동산 투자신탁에 분산 투자함으로써 위험을 크게 줄일 수도 있다. 이것은 특정한 부동산 분야가 좋지 않은 경우에도 부동산내에서도 업종별로 투자를 분산시킴으로써 위험을 크게 줄일 수 있기 때문이다. 특히, 현재 보유부동산을 유지하고 싶다면 융자를 받아 다양한 부동산 투자신탁에 분산 투자함으로써 위험분산은 물론 안정적인 소득과 투자수익도 기대할 수 있다.
김경태 투자상담사 CSWP FCSI CFP Ph.D.
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