루니강세와 저평가된 프랑스 독일부동산
투자상담사김경태CSWP,CLU,FCSI,CFP,PhD
최근 들어 캐나다 투자자들의 해외부동산투자가 미국을 중심으로 크게 늘어나고 있는 가운데 이제는 아시아는 물론 유럽지역까지 부동산투자가 확산되고 있다. 이렇게 해외투자가 크게 늘어나고 있는 이유는 캐나다 부동산은 그동안 커다란 변동이 없이 가격이 완만하게라도 꾸준히 상승세를 보였고 미국이나 유럽 등의 부동산은 그간 가격이 크게 하락했던 점이 향후 해외부동산 시장이 회복됨에 따라 수익잠재력이 클 것으로 보이기 때문이다. 또한 위험관리차원에서 캐나다 투자자들이 부동산의 특성상 한 지역이나 국가에만 투자하는 것보다는 투자를 이제는 여러국가로 분산시킴으로서 투자포트폴리오의 구성을 다변화 시키고 있다. 또 다른 이유는 캐나다 달러를 그동안 다른 국가 통화에 비해 강세를 보이고 있어 해외부동산에 투자할 경우 그만큼 보다 적은 자본으로 보다 많은 자산을 구입할 수 있을 뿐만아니라 향후 캐나다 달러가 약세를 보일 경우 투자한 원금을 회수할 때 환율면에서도 수익을 얻을 수 있는 등의 요인들이 캐나다 자본의 해외투자를 확대시키고 있다.
여기서는 유럽의 상업용 리츠를 중심으로 캐나다인들이 부동산에 투자할 수 있는 INO Reit사의 사례를 통해 투자기회를 알아본다. 동사는 프랑스와 독일에 4개의 상업용부동산을 보유하는 회사로, 동사가 보유하는 유럽 리츠자산은 프랑스 2대 부동산자산관리 회사로 26억달러를 관리하는 ISA회가가 관리하고 있다. 그러면 먼저 투자점검을 위해 동 리츠사의 사업에 대해 요약해 보면 다음과 같다. 동 리츠의 목적은 임대수익용 부동산에서 예측가능하고, 절세효과가 큰 배당금을 증가시키고, 전문적인 관리를 통해 투자자산의 장기가치나 주식의 가치를 극대화하는 한편 현재 프랑스, 독일에 기반한 투자자산을 보다 유망한 다른 국가로 확대해 나간다는 것이다. 또한 동사의 투자철학은 첫째 투자자산가치 상승잠재력이 크고 안정적인 소득확보가 가능한 도시지역에 위치한 부동산에 투자한다. 임대율은 최소한80%이상이고, 투자자산의 현금화가 용이하고, 쉽게 파이낸싱을 할 수 있는 부동산, 그리고 장기임대(10년)가 가능한 부동산에 투자한다는 원칙을 가지고 있다. 이러한 투자원칙하에서 동사는 뛰어난 영업성과를 보이고 있다. 동사는 프랑스 정부가 주요 주주인 최대의 통신회사인 프랑스 텔레콤이나 독일의 대형은행이나 국제금융기관 등 공공기관에 주로 임대를 하고 있고, 이들의 임대비중이 81%에 달하고 있다. 또한 임대계약은 임차인이 재산세, 보험료,유지관리비 등 모든 비용을 부담하는 임대조건(Qudruple Net Lease)의 비중이 71%를 차지하고 있어 영업이익 마진(NOI: Net Operating Income)도 유사한 캐나나 리츠의 평균마진인 60%보다 크게 높은 79%정도로 추정되고 있다. 이러한 매력적인 높은 영업마진을 토대로 영업마진(AFFO)의 90%이상을 배당금으로 매달 지급하고 배당률도 8%수준에 달하고 있다. 또한 배당수입의 안정을 위해 향후 최소 3년간은 환율변동에 영향이 없도록 햇징수단을 통한 안전장치를 마련해 두고 있다.
그러면 유럽지역의 최근 부동산시장 상황을 간략하게 살벼보면 프랑스와 독일은 유로존 경제의 약 50%비중을 차지하고 있지만 부동산 금융투자면에서는 아직 캐나다나 미국에 비해 개발이 크게 미약한 상황에 있다. 캐나다 리츠가 2008년 9월 이후 2012년까지 5년간 42%가 가격이 올랐고, 2009년이후에는 무려 150%가 상승한 반면 유럽의 리츠는 최근에야 플러스 성장으로 전환하여 5년전에 비해 8%성장에 머물러 있다. 그러나 독일과 프랑스 부동산분야도 캐나다와 같이 장기적인 임대를 하는 관계를 개발하고 유지하는데 중점을 두고 있으며, 2011년 하반기에 프랑스 파리는 영국 런던을 제치고 부동산투자를위한 최고 도시로 부상하였다. 2012년에 독일부동산시장에서는 거래가 증가하였는데, 특히 특히, 프랑크 푸르트와 뮌헨지역에서는 각각 9%, 26%나 늘어났다. 최근 유럽지역에 대한 주요 부동산회사들의 투자도 늘어나고 있는데, 세계 최대 부동산리츠회사인 미국의 사이먼 프라퍼티 그룹은 20억달러로 프랑스 Klepiere사의 주식을 인수한 한편 몬트리올 아이반호 캠프리지사도 총자산의 20%를 프랑스 부동산에 투자하여 해외투자분이 국내비중을 초과한 상태가 되었다. 동 릿츠사의 자료에 따르면, 지난 4년간 프랑스와 독일부동산분야로 꾸준히 자금이 유입되어 왔기 때문에 임대도 늘어날 것으로 예상되고 있다. 독일에서는 3%정도의 임대가 늘어날 것으로 예상되는 한편 프랑스에서는 특히 임대용 부동산공급이 부족한 파리 상업중심지역에서 4%정도의 임대수요가 늘어나 강한 회복세가 예상되고 있다.
앞에서 살벼본 동 리츠는 IPO형태로 투자할 수 있으며, 조만간 토론토 증권시장에 상장될 예정이다.(보다 자세한 정보는 문의바람)
