노인인구가 급증하면서 주택을 담보로 은퇴소득을 확보할 수 있는 역모기지(Reverse Mortgage)에 대한 관심이 높아지고 있다. 모기지는 부동산을 담보로 금융기관으로부터 돈을 빌리는 대표적인 방법으로 흔히 목돈을 빌린 후 상환기간에 맞추어 계산된 원금과 이자를 매달 상환하는 방법이다. 그러나 역모기지는 주택을 담보로 하는 모기지형태이지만 원금과 이자를 매달 갚는 것이 아니라 일반 모기지와는 반대로 이자와 원금에 해당하는 돈을 금융기관으로부터 받아 은퇴소득으로 사용하는 방법이다. 여기서는 캐나다에서 역모기지가 급증하고 있는 이유와 역모기지의 장단점, 그리고 주택을 담보로 은퇴소득을 확보할 수 있는 다른 소득확보전략에 대해 알아본다.
캐나다에는 RRSP, TFSA 등 다양한 은퇴저축수단들이 있지만 평균수명이 크게 늘면서 저축을 통해 축적한 자산을 생전에 소진한다면 어떻게 수입을 확보할 수 있는가 가 은퇴자들의 가장 큰 걱정중 하나일 것이다. 모기지가 없는 주택을 소유하는 100만 명 이상의 캐나다 노인들이 있는데 은퇴한 사람들은 대부분 평균적으로 10년 정도 지나면 저축이 크게 줄어든다고 한다. 흔히 노인들은 자산은 많지만 언제든 사용할 수 있는 현금이 부족하다. 이러한 문제를 해결하기 위해 고안된 것이 역모기지인 주택 연금이다. 주택 연금은 주택을 담보로 모기지를 얻은 자금으로 연금을 구입하는 것으로 모기지와 연금의 2가지 금융상품이 조합된 것이라고 할 수 있다. 역모기지의 융자금액은 나이가 적을수록 적고, 나이가 많을수록 커진다.
역모기지는 오랫동안 살아 왔던 정든 집과 이웃을 떠나지 않고 현재 거주하는 집을 담보로 은퇴소득도 확보할 수 있다는 장점이 있다. 또한 세금 면에서도 이 주택 연금은 연금 소득이 과세대상이 아니기 때문에 각종 정부연금이나 세금혜택을 더 많이 받을 수 있다. 그러나 역모기지 이자율은 보통 일반 모기지 이자율보다 2%정도 높고, 융자받을 수 있는 금액도 적다는 단점이 있다.
최근 역모기지가 급증하고 있는 이유는 역모기조건이 좋아져서라기 보다는 캐나다 정부가 IMF 등 국제기구들은 물론 여러기관들로 부터 캐나다 부동산이 버블상테에 있다는 경고가 잇따르자 주택시장을 안전화시키기 위해 모기지 규정을 크게 강화해 옴에 따라 모기지 조건이 매우 까다로워져서 상당한 소득이나 투자자산이 없는 은퇴자들이 주택을 담보로 모기지를 받기가 어렵게 되었기 때문이다. 따라서, 은퇴시기가 가까워지고 모기지가 없다면 은퇴 전 소득과 자산이 충분할 때 비상용으로 주택을 담보로Line of Credit형 모기지를 받아둘 필요가 있다.
이상에서 본 역모기지 주택연금 외에도 가능하면 본인이 직접 주택을 담보로 융자를 받아 연금을 구입하는 방법도 하나의 좋은 대안이 될 수 있다. 이 방법은 역모기지보다 더 많이 융자를 발을 수 있을 뿐만 아니라, 융자금을 활용하여 즉시 종신연금을 구입하면 연금 중 일부를 이자로 지급하고 남는 자금은 생활비로 활용할 수도 있다. 만일 종신연금으로 인한 소득증가로 인해 정부 연금감소가 걱정된다면 여러가지 연금중 세금이 거의 없는 절세형연금을 구입할 수도 있다. 특히 은퇴 후 소득이 줄어들 것으로 예상된다면 미리Line of Credit모기지를 받아두면 필요시 언제든 한도금액내에서는 비상자금으로 사용할 수 있고, 역모기지를 받지 않고도 은퇴수입을 확보할 수 있다. 또한 은퇴소득이 필요하다면 좀더 좋은 조건의 연금형 상품을 구입할 수도 있다. 이 방법은 은퇴예상시기가 10년이내인 경우에도 활용할 수 있는데 주택이나 부동산을 담보로 융자를 받아 연금이나 연금펀드에 투자할 경우 최소 매년 연금이5~7%씩 증가하는 평생보장된 연금을 받을 수 있다. 한 사례로 수년전 자영업을 하는55세와 57세인 부부가 10년후 은퇴를 계획하고 있는데 사업은 나름대로 잘 되지만 아직 충분한 저축이 없어 은퇴시까지 기다렸다가 사업체매각자금 등으로 은퇴계획을 할 생각이었다. 그러나 필자의 추천에 따라 모기지가 없는 주택을 담보로 50만달러를 융자를 받아 은퇴계획을 위한 투자를 하였고, 그 후 매년 최소한 5%씩 연금이 증가하여 65세에 시작할 경우 가능한 2만달러보다 50%가 늘어난 최소한 3만달러의 보장된 연금을 확보할 수 있었다. 이와 같이 우리는 점더 일찍 은퇴계획을 실행하면 보다 적은 자금으로 원하는 은퇴수입을 얻을 수 있다. 또한 현재 이자율은 3%로 투자에 따른 이자비용도 소득에서 공제할 수 있어 소득공제후 실질 이자비용은 2%수준으로 경제적으로 은퇴계획을 하게 된 것이다.
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