요즘 전세계적으로 인구구조가 변함에 따라 투자시장의 패러다임도 변하고 있는 것 같다. 국가에 따라 정도의 차이가 있지만 65세이상 은퇴하는 노령인구가 날로 늘어나는 반면 65세이하 생산가능인력이 하락함에 따라 경제의 활력이 떨어지고 금융, 부동산 등 투자시장도 투자를 늘리려는 사람보다는 현상을 유지하거나 투자금을 회수하려는 사람들이 증가할 것으로 보여 향후 투자수요는 갈수록 상당히 둔화될 것으로 예상되고 있다. 특히 개인의 가장 큰 투자자산인 부동산은 이러한 현상이 가시화될 경우 그 영향은 엄청난 파장을 불러일으킬 수도 있다. 다행이 캐나다는 현재 미국이나 한국 등과는 달리 부동산 가격이 안정되어 있지만 금리인상이나 경제불황이 지속된다면 부동산도 그 영향을 벗어나기는 어려울 것이다. 모기지금리가 지금보다 2%정도 오른다면 캐나다인의 43%는 주택을 유지하기 어려울 것이라고 최근 캐나다의 한 금융기관이 분석한 바 있다. 여기서는 부동산 투자자산을 보다 안전하게 관리하기 위한 전략의 하나로 부동산 투자의 대체수단인 부동산투자신탁((REITs:Real Estate Investment Trusts))인 리츠에 대해 알아본다.
일반적으로 가장먼저 하는 투자대상이 주택이라는 것은 누구나 아는 상식이다. 사람은 기본적으로 인간다운 생활을 하기 위해 주택을 구입한다. 주택은 거주의 목적만 있는 것이 아니라 이를 활용하여 임대를 하거나 주택을 담보로 필요한 자금을 융자받아 새로운 투자를 하기도 한다. 그러나 거주하기 위한 주택구입이 아닌 투자수익만을 위한 것이라면 반드시 주택이나 상가에 직접 투자해야만 하는 것은 아니다. 부동산에 전문적으로 투자하는 회사의 주식인 리츠를 구입함으로써 부동산에 투자할 수도 있다. 부동산에만 전문적으로 투자하는 회사 주식은 개인이 직접 주택이나 상가에 투자하는 것보다 안전한 방법이 될 수 있다.
주택가격은 금리 변동에 민감하게 반응하는데 최근 부동산 호황도 저금리에 따른 것이며, 금리가 오른다면 부동산가격도 부정적인 영향을 받을 수밖에 없다. 불룸버그 사의 분석에 의하면 지난 23년간(1983~2005) 캐나다 신규주택가격은 연평균 3%정도 상승하였다. 또한 부동산 직접투자는 단일투자에도 많은 자금이 필요하고, 더욱이 어떤 대상, 어느 국가나 지역에 투자했는가에 따라 투자성과가 달라 그만큼 위험성도 크다고 할 수 있다. 반면 부동산주식은 투자대상이 상가, 호텔, 쇼핑몰, 오피스 빌딩 등 적어도 수십 개에서 수백 개에 이르는 매우 다양한 부동산에 투자하기 때문에 특정 부동산에 문제가 있더라도 그 비중이 작기 때문에 위험성이 그다지 크지 않다. 자산운용규모 역시 수십억에서 수백억 달러에 이르는 대형펀드를 운용할 때 얻을 수 있는 매매상의 이점도 이용할 수 있다. 더욱이 최고의 전문가들을 고용하여 전문적으로 투자관리를 하기 때문에 개인들이 소수의 건물에 투자하는 것에 비하면 더 안전한 방법이 될 수 있다. 또한 1 만 달러와 같은 적은 금액으로도 여러 국가의 부동산주식에 투자할 수 있고, 직접 부동산에 투자시 부담해야 하는 세금이나 관리비 걱정도 할 필요가 없다. 돈이 필요할 때는 언제든지 매각하여 현금화할 수도 있다. 또한 직접 부동산을 보유하고 있는 것과 같이 렌트비에 상당하는 배당금을 매달 받을 수 있고, 부동산의 양도 차익과 같이 주식 투자 수익을 얻을 수도 있다. 캐나다 부동산 주식의 한 사례로, 리오 캔(RIO CAN)이라는 부동산 회사는 현재 온타리오, 퀘벡을 비롯한 9개 지방에 201개의 부동산을 소유하고 있다. 이 회사는 월마트, 맥도날드, 캐나디언 타이어, 로블로스, 쇼퍼스 드럭 마트, 푸드 베이직, 시네 플렉스, 위너스, 비즈니스 데포와 같은 우량기업에 적어도 10~20년의 장기임대를 하고 있어, 안정적인 소득을 확보하는 동시에 자산증식도 기대할 수 있다.
캐나다 부동산시장이 불안하다면 유럽, 일본, 아시아, 미국 등 주요 국가의 대표적인 부동산회사에 투자하는 주식을 구입할 수도 있다. 더욱이 단 하나의 부동산회사 주식을 구입하는 것이 위험하다고 생각되면 여러 회사의 주식을 분산해서 구입할 수도 있다. 또한 투자금액이 적거나 보다 다양한 국가나 부동산에 투자하기를 원한다면 이러한 부동산 주식에만 주로 투자하는 부동산 펀드나 상장지수증권(ETF)에 투자할 수도 있다. 최근 세계적으로 은퇴자들이 늘어나면서 캐나다는 물론 유럽, 미국 등 주요 선진국들의 연금펀드들은 은퇴자들에게 지급할 소득을 마련하기 위한 소득원으로서 이러한 부동산주식 투자를 늘려 오고 있다. 따라서 현재 실물 부동산을 많이 보유하고 있다면 부동산 주식이나 펀드를 통해 부동산을 분산 투자함으로써 위험성을 줄이는 동시에 투자수익률을 높일 수 있는 대안이 될 수 있다. 특히, 부동산 주식은 일반 주식과는 상승 주기가 다르기 때문에 투자 포트폴리오의 일부로 포함시킨다면 투자 자산을 전체적으로 보다 안전하게 보전할 수도 있을 것이다.
김경태 투자상담사 CSWP FCSI CFP Ph.D.
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