한국에서 한 때 주식시장이 매우 활황세를 타고 있을 때 신주청약을 통해 미리 주식을 한주라도 더 얻기 위해 많은 사람들이 길가에까지 줄을 서서 기다리던 모습이 기억에 생생하다. 청약 받은 주식이 증권시장에서 거래될 때 가격이 크게 오르곤 했기 때문에 많은 사람들이 주식이 처음으로 일반인에게 공개될(IPO: Initial Public Offering)때 미리 구입을 한다. 상담을 하다 보면 이곳 캐나다에 거주하는 교민들도 아직도 한국에서 이러한 신주 청약을 하여 수입을 얻고 있다는 이야기도 듣는다. 캐나다에서는 얼마 전 금융위기 시 한때 주춤하긴 했지만 최근 들어 다시 이러한 주식공모가 활발하게 이루어지고 있고 미국 시장에도 접근할 수 있기 때문에 한국보다는 그 규모나 건수는 비교가 안될 정도로 크다. 여기서는 주식 중 비교적 안전한 것으로 생각되는 부동산 관련된 주식의 신주청약을 통한 부동산투자에 대해 알아본다.
부동산도 쇼핑몰, 병원, 오피스 빌딩 등 다양한 종류가 있지만 이번 칼럼에서는 호텔과 관련된 한 회사의 리츠(REIT)의 신주청약을 소개하고 이와 관련된 투자를 중심으로 살펴본다. 먼저 주식의 상장절차를 보면, 주식시장에서 거래되기 전에 미리 투자자를 모집하여 판매한 후 일정기간을 거쳐 시장안정화 조치를 취한 뒤 증권거래소를 통해 거래를 한다. 일반적으로 주식을 처음으로 매각할 때는 구입자에게 보다 많은 혜택을 주기 때문에 주식이 증권시장에서 거래되면 주가가 오르는 경우가 많고, 그럴 경우 바로 그만큼 수익을 얻을 수 있게 된다. 그러나 수익을 얻기 위해서는 보다 면밀한 분석을 미리 해 볼 필요가 있다. 과연 상장 후 가격이 오를 수 있는가? 물론 이런 일들을 맡아서 하는 증권회사들이 평가를 한 후 청약가격을 결정하고, 이러한 가격이 시장에서 하락할 경우 증권회사에서 가격을 지지하기 위해 주식을 구입하기도 한다.
AHIP Reit 사는 미국의 호텔을 취득하기 위해 온타리오 파트너십 법에 의해 설립된 회사로 철도화물운송회사의 승무원들에게 서비스를 제공하는 최대의 고급숙박시설 체인으로 미국의 19개주에 32개의 호텔, 2650개의 객실을 운영하고 있는 Lodging Enterprises, LLC를 인수한다. 동사의 자료에 의하면 미국의 최대 철도회사인 Union Pacific, 워렌버핏이 최대주주인 BNSF 등 3대 철도회사와 20년이상 거래를 해 오고 있으며, 현재 향후 3년 6개월간 이들로부터 최소한 74%의 보증된 객실을 확보하고 있다. 이들 철도회사들과의 계약은 10년이며, 지난 1984년이후 96%가 만기시 갱신되었다고 한다. 이들 건물들은 주로 물동량이 많은 교통요지나 화물터미널 근처에 있고, 시설들은 연방정부의 규제나 철도회사 노조의 까다로운 요구에 맞추어 잘 설계되어 있다. 미국의 철도수송은 미국 전 운송산업의 40%를 차지하고 있으며, 1995년이후 안정적인 성장을 지속하고 있다. 동사는 미국의 주요철도회사와 전략적인 관계를 가지고 있어, 2002년이후 지난 10여년간 미국의 숙박산업의 객실활용률이 60%인 반면 동사는 30%이상 높은 91.3%에 달하고, 지난 금융위기 때에도 동사의 객실 활용률은 83.3%로 미국숙박산업의 평균인 50%를 크게 상회하고 있다.
미국의 숙박시설의 수요는 지난 2000년이후 꾸준한 증가세를 보이다 2009년 감소한 이후 연 6%씩 증가하고 있으나 설비공급은 1%정도에 머물고 있어 최근 객실활용률이 높아지고 가격인상으로 영업수익도 높아지고 있다고 한다. 반면 호텔시설의 평가는 일반 상업용 리츠가 가격이 예전최고수준에 육박하고 있는 반면 아직도 20%정도 하락한 상태에 있고 향후 2015년까지 10%이상 가격이 높아질 것으로 예상되고 있어 현재 동사의 추가투자계획에는 유리한 상황이다. 동사의 부채비중은 장부가 대비 49%수준이다. 동사는 주로 중저가 시설에 중점을 두고 있어 지난 금융위기 시에도 고가호텔에 비해 안정적인 영업을 할 수 있었고, 영업이익 마진도 37%로 동종업계의 31%보다 높다. 또한 동사의 경영은 5억달러의 부동산 리츠를 성공적으로 키워 캐나다 팬션플랜에 12억달러에 매각한 CHIP Reit 설립자인 Robert O’Neill가 맡고, 설비운영은 Westin, Embassy Suites by Hilton 등 유명호텔을 관리하고 있는 O’Neill Hotels & Resorts에 의해 이루어진다.
동사는 여러 면에서 타 유사업종에 비해 유리한 점을 가지고 있어 수익잠재력이 크고 배당률도 높은 것은 사실이지만 증권시장에서 가격은 반드시 펀더멘털만을 기준으로 해서 정해지는 것이 아니라 여러 가지 요인이 복합적으로 작용한다는 사실을 감안해야 한다. 현재 동 IPO인수업무는 캐나다 주요 증권회사들이 공동으로 맡고 있다. 동사는 2월 중순경에 공모를 마감 하고 3월부터 공모가 기준 9%정도의 배당을 할 계획이다. 공모주 신청을 하기 위해서는 증권회사를 통해 계좌를 개설한 후 청약을 2월중순 마감 전에 신청해야 한다.
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