조기 상속 프로그램 (1)

예전보다 자녀를 출산하는 연령이 많이 높아지긴 했지만 인간의 기대수명이 늘어나면서 노부모는 은퇴하고도 살 날이 많아지고, 자녀는 부모님을 챙기랴, 본인 삶도 챙기랴, 자기 자녀도 키우랴, 갈 길이 더욱 멀어졌습니다. 한마디로 모두가 오랫동안 돈이 필요한 세상이 된 것입니다. 다행히 주택가격 상승으로 인해 자산도 상당히 불어나서 가족이 보유한 자산을 타이밍에 맞춰 얼마나 현명하게 나누어 쓸 것인가가 중요한 이슈가 되었습니다. 게다가 비싼 세금을 최대한 피할 수 있다면 그보다 더 환영받는 방법은 없을 것입니다.

역모기지(Reverse Mortgage)는 캐나다에 1986년 처음 소개되었습니다. Home Equity Bank에 의하면 2022년 역모기지 건수는 전년 대비 30%가 늘어나 2년 연속 1bil 달러 이상의 신규계약이 이루어졌습니다. 원인은 2021년까지 급상승했던 집값(자산축적), 2022년에 급상승한 모기지 이자율(현금흐름 압박에 대한 해결책), 역모기지에 대한 인식변화로 분석해 볼 수 있겠습니다. 역모기지가 더 이상 다른 해결책이 없는 노인들이 “울며 겨자먹기로 빚을 내는 것”이라는 선입견에서 벗어나 자산활용과 상속의 방법으로 적극 활용되고 있다는 것입니다.

이전까지는, 부모가 모기지를 (거의) 완납하고 사는 집에 묶여 있는 백만불에 가까운 자산을 활용하는 방법은 부모님이 집을 팔고 낯선 곳으로 이사를 가시거나 아니면 먼 훗날 상속이 되는 날까지 기다리는 것뿐이었습니다. 두 가지 다 부모-자녀 모두에게 쉽지 않은 대화가 될 것입니다. 다자녀의 가정이라면 더 민감할 수 있습니다. 이제는 부모 자식 간에 집얘기를 꺼낼 때가 되었습니다. 부모는 더 활기차고 여유롭게 여생을 즐기기 위해, 자녀와 손자녀는 미리미리 투자하여 더 윤택한 삶을 사는 기초를 다지기 위해.

역모기지의 원리: 역모기지는 이자를 원금과 함께 계약만료 시에 상환하는 것입니다.

• 만약 갚아야 할 돈이 집값보다 많아지면? 일단 안심하실 것은 렌더는 그 정도로 많은 돈을 빌려주지 않습니다. 계약된 이자율로, 예상되는 여생동안 이자가 쌓이고, 예상되는 주택가격 상승률로 집값이 올라갈 때 갚고 남을 만큼만 빌려줍니다. 그래서 역모기지의 심사항목은 나이, 집의 형태, 집의 위치, 집값이고 대출 상한선은 감정가의 55~59%입니다. 따라서 나중에 집을 뺏기게 된다거나 강제로 이사를 나가야 한다는 것은 정확한 정보가 아닙니다. 역모기지를 받았더라도 현재의 주택가 상승률과 모기지 이자율 속에서는 자산은 계속 증가하고 있습니다.
• 만약 마음이 변해서(불안해서) 중간에 빚을 갚고 싶으면? 원하실 경우 언제라도 원금과 이자를 낼 수 있습니다.
• 역모기지는 비싸잖아요! 일반 1차모기지보다 이자율이 높습니다. 그러나 다른 대출보다는 낮습니다. 아래의 순서는 이자율이 싼 순서입니다.

그렇습니다. 역모기지는 일반 1차모기지나 HELOC보다 이자율이 높습니다. 그러나 은퇴하고 노후에 소득이 없는 상태에서 A또는 B렌더로부터 1차 모기지나 재융자, HELOC을 신규로 받을 수 있는 방법은 없습니다.  소득 없이 소유주의 연령과 주택의 가치만으로 받을 수 있는 담보 대출 중에 역모기지는 가장 저렴합니다.

그러면 역모기지를 활용할 수 있는 다양한 경우를 알아볼까요?

– 기존의 모기지를 완납하고 현금의 여유를 누리기 위해
– 라인오브크레딧이나 개인대출 등의 다른 이자율이 더 높은 부채를 상환하기 위해
– 주택의 가치 상승 목적 또는 노후에 사용하기에 편리한 구조로 레노베이션 공사를 하기 위해
– 자녀나 손자녀의 학비나 주택 구매 등 가족을 지원하기 위해 (조기 상속의 기능)
– 소득이 감소한 노후에도 일정한 생활수준을 유지하기 위해
– 은퇴 기념 여행이나 자신/배우자를 위한 특별한 선물을 구매하기 위해
– 병원비나 기타 의료비를 충당하기 위해
– 은퇴 후 생활비를 고정적으로 지급받기 위해

요약하면, 역모기지는 다음과 같은 장점이 있습니다.

– 대출금의 용처에 제한이 없습니다.
– 정해진 한도 내에서 목돈을 한 번에 받을 수도, 연금처럼 정기적으로 받아쓸 수도 있습니다.
– 소득으로 인식되지 않으며100% 비과세입니다.
– 노후에도 현금의 부족함 없이 몸과 마음이 익숙한 내 집에 원하는 기간만큼 살 수가 있습니다.
– 내 집에 살고 있는 한 매월 대출상환을 하지 않습니다. 원하면 할 수도 있습니다.
– 원하는 기간만큼 일시적으로도 활용할 수 있으며 계약기간은 6개월~5년까지 다양합니다.
– 소득이 없어도 무관하며 심사항목은 소유주의 나이, 주택의 위치와 감정가로 단순합니다.
– 자가거주용과 임대용을 통합하여 대출(blanket loan)하여 대출금액을 높이고 여러 모기지를 관리하는 번거로움을 없앨 수 있습니다.
– 대출자의 독자적 법률자문 (ILA: Independent Legal Advice)을 의무사항으로 하므로 안전합니다.
– 집을 팔고자 하는 경우 역모기지를 상환하고 집을 팔 수 있습니다.

한편, 역모기지의 단점은 다음과 같이 정리해 볼 수 있습니다.

– 일반 모기지보다는 자산 증가가 적다: 돈을 갚지 않고 찾아서 썼기 때문에 당연한 결과일 것입니다. 그러나 이 또한 자산을 하염없이 쌓아 두고 있을 것인가 필요할 때 활용할 것인가의 선택의 문제입니다.
– 조기 상환 (해약) 시 해약금이 크다: 따라서 어떠한 시점에 이사를 하거나 집을 팔 계획이 확실하다면 그에 맞는 단기 계약을 활용하는 것이 유리합니다.

역모기지의 대출금액을 결정하는 항목: 1.소유주의 나이, 2. 주택의 위치, 3. 주택의 형태, 4.주택의 감정가

역모기지는 주택가치의 최고 59%까지 대출이 가능하며 일반적으로는 이보다 적은 금액이 승인됩니다.  승인가능성과 대출금액이 궁금하시면 개별적으로 문의해 주십시오.

그러면 “역모기지는 자칫하다가 집을 잃을 수 있다”는 말에 대해 실례를 들어 확인을 해보겠습니다. 결론부터 말씀드리면 다음의 두가지 이유에 의해 주택의 순자산 가치는 역모기지 이후에 없어지거나 줄어들지 않습니다.

1. 내는 이자보다 집의 가치상승이 더 크면 자산이 줄어들지 않습니다. 집값의 전부가 아닌 일부를 대출받는 것이기에 그 할당만큼 나누어 준 후에 계산을 합니다. 즉, 50%의 LTV(부채비율)로 대출을 받았다면 이자율의 절반 이상 나의 주택의 가치가 상승하면 됩니다.
2. 캐나다의 역모기지는 원금과 이자가 절대로 주택가치를 넘어갈 수 없도록 설계되어 있습니다. 이것이 미국의 역모기지와 캐나다 역모기지의 차이입니다. 많은 분들이 경험과 지식을 통해 아시다시피 미국과 캐나다는 비슷하지만 여러 면에서 크게 다릅니다.

이것을 실제로 계산을 통해 확인해 봅시다.

<예제1> 감정가 $1,000,000의 단독주택에서 역모기지를 통해 $500,000을 대출받아 신축콘도의 클로징에 사용하고자 합니다. 예를 들어 7%의 이자율을 가정할 때 자산가치를 잃지 않으려면 절반의 이자를 감당하여야 하므로 7%÷2=3.5%의 주택가치 상승이 있어야 합니다.

연이자=500,000 X 7%=35,000
연 주택가치 상승 목표치=1,000,000X 7%÷2=1,000,000 X 3.5%=35,000

즉, 백만불짜리 주택이 연 3.5% 이상 가격 상승하면 역모기지 이후에도 자산은 유지되거나 늘어난다.

<예제2> 감정가 $1,000,000의 단독주택에서 살고 있는 할머니 할아버지가 역모기지를 얻어, 직장을 다니고 있는 손주의 첫집(60만불짜리) 장만에 20만불을 보태 주려고 합니다.

연이자=200,000 X 7%=14,000
연 주택가치 상승 목표치=600,000 X ? % =14,000,       ?=2.34%

즉, 60만불짜리 손주 집이 연 2.34% 이상 가격 상승하면 역모기지 이후에도 자산은 유지되거나 늘어난다.

그러면 실제 주택가 상승은 어떻습니까? 2.34%나 3.5%보다 높은가요? 캐나다 전체 평균가는 최근 10년간 56% 상승하였습니다. 몬트리올의 평균주택가격은 최근6년간(’17.8월~’23,8월) 60% 상승하였고 최근 1년간은 (‘22년 8월~’23년 8월) 6% 상승하였습니다.

캐나다 전체 역모기지 대출자의 99%가 주택을 판매하는 시점(역모기지를 갚는 시점)에서 순자산 상승을 경험하는 이유입니다. 미리 계약해 둔 콘도를 클로징해야 하는데 소득도 없이 모기지를 얻는 것이 막막할 때, 자녀나 손자녀가 모기지를 얻기 힘든 상황일 때, 내키지 않지만 현재 사는 집을 정리하고 작은 집으로 옮겨 현금흐름에 여유를 가지려고 계획하고 계시다면 안전한 캐나다의 역모기지를 고려해 보시기 바랍니다.

HELOC과는 어떻게 다른가요?

다음은, 비슷한 목적으로 활용되는 역모기지와HELOC을 비교해 보겠습니다.

주택담보 라인 오브 크레딧 (HELOC: Home Equity Line of Credit)은 집을 담보로 얻는 대출의 한 종류입니다. 이는 곧 대금납부를 하지 않으면 그로 인해 집을 잃어버릴 위험도 있다는 말입니다.   HELOC은 최소 매월이자는 납부해야 하는 전통적인 방식의 대출입니다. 역모기지는 월납입금이 없습니다.

HELOC은 신용조회와 소득평가를 기본으로 하는 대출심사를 받지만 요구하지만 역모기지는 그러한 수준의 심사를 요구하지 않습니다. 게다가 원하실 경우 월이자를 납부할 수 있고 이 경우 집을 잃을 우려는 없으면서 (HELOC의 단점 없이) 실제 현금흐름은 HELOC과 같은 형태가 되는 (HELOC의 장점만을 취한)것입니다.   

심사과정은 HELOC처럼 신용조회, 소득증명이 필요하지 않으면서, 승인 후에는 채무불이행에 대한 불안감 없이 갚고 싶을 때 이자를(또는 원금을) 갚는 것이 역모기지입니다.  “HELOC의 단점 없이 HELOC의 장점만을 취한 것이 역모기지다”라고 생각하면 쉽겠습니다. 

그런데 세상에 공짜는 없는 법, 어떻게 이것이 가능한가요? 대출자의 제한된 연령과 주택의 보장된 가치, 순자산 부분이 41% 이상 확보되어 있기에 렌더 입장에서는 감수할 수 있는 위험도 내에서 역모기지 형태의 대출이 가능한 것입니다. 꼭 필요한 목돈마련을 위해서나, 죽어서 자식에게 재산을 물려주는 것 보다는 현재에 기반을 잡도록 지원해 주거나, 현재의 나의 윤택한 생활과 마음의 안정이 더 소중하다면 충분히 고려해 볼 만한 가치가 있다는 것입니다.

다음은 역모기지와 HELOC을 비교한 표입니다.

마지막으로 간단하게 역모기지의 진행 절차에 대해 안내해 드립니다.

1. 예비신청
2. 역모기지 전문가와 세부내용 상담: 질문 및 답변
3. 정확한 대출금액 및 준비서류 안내
4. 주택의 감정평가 (자비 부담)
5. 역모기지 대출신청 여부 결정
6. 서류제출: 신분증, 신용조회, 기타 재정상황 파악 및 기타 서류 (캐나다 모기지 규정에 따라 참고용으로 보관, 승인여부 결정 목적 아님)
7. 변호사와 독립적 법률 자문(Independent Legal Advice) 진행 (자비부담)
8. 가족과 상의하여 최종결정
9. 대출금 사용

역모기지에 대해 궁금하신 분들은 문의해 주시기 바랍니다.