변동금리와 트리거 포인트

캐나다 전체의 모기지 이자비용이 1년전 대비 30.6% 증가했다고 합니다. 이것은 신규 모기지  증가분이 아닌2017년~2020년 사이 신규계약 되었던 모기지가 갱신되면서 급증한 이자부분이 주요 원인이며, 변동금리/변동납입(ARM) 모기지의 이자 증가분이 가세한 결과입니다. 2022년 1월 주택을 구매한 어느 소비자가 월납부액이$2,850불에서 $6,200까지 증가했다는 괴담 같은 이야기도 들립니다.  고정금리 모기지를 갖고 계신 분들은 당장은 이자율 변동에 큰 신경을 쓰지 않아도 되는 반면, 변동금리 모기지를 갖고 계신 분들, 특히 판데믹 이후에 계약 및 재계약을 하신 분들은 계약 당시가 유래 없는 초저금리였다는 것을 감안하더라도 체감되는 스트레스가 이만저만이 아닙니다.

변동금리는 말 그대로 정부의 기준금리가 변했을 때 내가 지불해야 할 이자도 연동해서 변한다는 것입니다. 렌더들이 친절하게 풀어서 OO.OO%라고 이자율을 알려주지만 그것은 P+, -% (프라임 율보다 몇 프로 할인해서, 또는 할증해서) 라는 공식에 대입해서 나온 숫자이며 나와 은행이 계약한 모기지의 가격입니다.  프라임율은 해당은행이 가장 신용이 좋은 고객에게 적용하는 이자율이라는 뜻으로 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)의 기준금리에 근거해서 결정합니다.

이렇게 각자가 받은 변동금리 공식(가격)은 정해져 있는데, 매번 납입하는 금액(지불금액)을 산출하는 방법에는 두가지가 있습니다.

1. 납입액이 일정한 변동금리 모기지(VRM: Variable Rate Mortgage)
정기납입액이 결정되어 있으면 매월 내야 하는 이자를 계산하여 부과하고 그 차액을 원금으로 갚는 방식입니다. 대부분의 시중은행이 이에 속합니다.

2. 변동납입 변동금리 모기지(ARM: Adjustable Rate Mortgage)
이자변동에 따라 납입금액이 변동하는 모기지로 Scotia, HSBC 은행 및 몇몇 B렌더들이 이 방식을 택합니다. 분할된 원금과 그 달의 이자를 합산하여 납입금을 결정합니다.

두 방식 모두 어차피 지불해야 하는 이자금액은 같지만 두번째 방식인 ARM은 금리가 인상됨에 따라 즉각적으로 은행으로부터 납입금 증액을 요구받습니다. 작년 3월 이래 계속해서 올라간 납입금에 스트레스가 이만저만 아니지만, 한편으로는 매도 먼저 맞는 것이 낫다고 지불해야 할 이자와 할당된 원금을 뒤로 미루지 않고 바로바로 해결하는 것이므로 미래를 위해서는 가장 안전한 방식이라고 할 수 있습니다.

1번 VRM방식은 매번 일정금액을 지불하면 되고 계산은 은행이 알아서 한다는 편리함이 있지만 예정보다 적게 내버린 원금은 밀리고 밀려서 갱신쇼크까지 도달하기도 전에 렌더로부터 Trigger Rate 관련 통보를 받으신 분들이 많을 것입니다.    트리거 레이트Trigger Rate  또는 Trigger Point라고 하는 것은 납입액으로 원금은 고사하고 이자도 모자랄 만큼 이자율이 올라간 경우입니다.

<납입액이 일정한 변동금리 모기지(VRM)의 예>

표 하단과 같이 납입액으로 월 이자금액도 충당되지 않는 현상이 약 1년 전부터 시작되어 개인마다 시차는 있지만 많은 소비자들이 다음과 같은 통지서를 은행에서 받게 되었습니다.

“당신의 모기지는 트리거 레이트에 도달하였습니다. 다음 중 하나의 선택을 고려하십시오.

• 월 납입액을 상향조정하십시오.
• 일시불을 추가로 납부하십시오.
• 고정금리 상품으로 전환하십시오.”

사실상 이것은 선택해도 좋고 안 해도 좋은 옵션이 아니고 반드시 조치를 해야 하는 사항입니다. Scotia와 HSBC이외의 은행과 변동금리 모기지를 가지고 계신 분들은 이 편지를 절대 무시하지 마시고 결정을 내려 안내에 따라 반드시 답변을 하셔야 모기지에 문제가 없습니다. 본인의 상황에 맞게 결정하시되, 3)번을 선택하는 것에는 매우 신중해야 합니다. 기준금리의 인상이 이미 상당부분 진행되었고 고정이율로 전환하더라도 남은 기간 이상으로 연장해야 하기 때문에 향후에 집을 팔거나 낮은 이자율로 갈아타고자 할 때 높은 해약금 (penalty)을 지불해야 할 가능성이 있습니다.

은행에 따라서는 상환기간(Amortization)을 연장하여 소비자가 실질적 부담을 지지 않고 고금리 시기를 통과하도록 돕기도 합니다. 그러나 이것 또한 엄청난 이자부담을 지지 않도록 단기적인 해결책으로만 사용해야 하겠습니다.

<트리거 레이트 통지문의 예>

참고로, TD은행은 상환기간 연장의 옵션을 제공하지 않습니다.

VRM 모기지로 곤란을 겪으시거나 고정 또는 변동 모기지의 갱신을 앞두고 있는 분들은 미리미리 전문가와 상의하여 대책을 마련하시기 바랍니다. 즐거운 여름 잘 마무리하시기 바랍니다.