캐나다에서 가장 아름다운 계절인 가을, 모두들 건강히 잘 지내시고 계신 지요.
지속적인 금리 인상으로 매매 문의가 뜸할 것만 같았던 예상과는 달리 First home buyer와 cash buyer의 움직임은 그 어느때 보다 바쁩니다. 리스팅 가격에서 협상 할 수 있는 부분이 많아지다 보니 특정 인기 지역을 제외한 나머지 지역에서는 리스팅 가격보다 낮게 팔리는 경우가 흔해 졌습니다.
그렇다면 마켓에 올라가는 집들의 가격은 어떻게 측정 되는 것일까요? 퀘벡 부동산 거래 시 자주 쓰이는Real estate 용어들과 함께 주택 가격 측정의 basic 에 대해 설명 드리겠습니다.
• (Active) Listings: 현재 마켓에 올라와 있는 매물들
• Listing price: 마켓에 올라와 있는 매물의 판매 희망가
• Sold price: 실제 거래가 이루어진 판매 가격
매물을 마켓에 올릴 때 판매자 측에서 ‘이 가격에 우리집을 판매 합니다’ 라고 제시한 판매 희망가를 ‘Listing price’라 하며 이는 판매자의 의견이 전적으로 반영됩니다. 물론 판매자 측 부동산 중개인이 시장상황을 반영하여 가격을 조사해주고 이와 관련된 적극적인 조언을 주겠지만 마지막 Listing price를 결정하는 사람은 판매자입니다. 간혹 Listing price를 현재 시장가라고 착각을 하시는 분들도 계시지만 Listing price는 구매희망자들의 “경쟁 척도” 일 뿐입니다.
특히 offer가 많을 것으로 예상되는 매물인 경우, 구매자들은 집주인이 올린 판매 희망가 (listing price)를 보고 여기서 얼마를 더 올려서/혹은 더 내려서 offer 를 넣으면 좋을 것인가하고 생각을 할 수 있습니다. 다만, offer가 많지 않고 시장에 장기간 올라와 있었던 매물은 구매자들이 listing price를 기준으로 offer를 넣기보다 자체적으로 시장 조사를 하여 가격을 결정한 후 offer를 넣기 때문에 실제 판매가와 listing price가 많이 차이가 날 수도 있습니다.
따라서 Listing price가 지금의 market value 를 나타내지는 않습니다. Seller’s market의 경우 대다수의 매물들이 Listing price보다 훨씬 높게 팔리고 Buyer’s market의 경우 Listing price보다 낮게 거래되는 경우도 흔히 있기 때문에 Listing price가 그 집의 ‘현 시장 가치’를 나타낸다고 하기는 어렵습니다.
그렇다면 부동산 중개인들은 어떤 기준으로 가격을 계산하며 Centris 라는 퀘벡 부동산 거래 사이트에 올릴까요? 부동산 중개인들은 ‘비교 시장 분석 (Comparative Market Analysis)’ 를 통하여 집가격을 측정합니다. 해당 지역에 최근 거래가 성사된 매물들, 해당 집의 크기와 위치, 실내 주차장 여부, 수영장 유무, 특이 사항 등을 모두 고려하는데 사실 이 모든 것을 직접 하나하나 하지 않고 전문 프로그램을 이용합니다. 프로그램을 이용한 보고서를 바탕으로 직접 해당 매물 및 동네에 찾아가 현장 조사를 거친 후 Listing price를 결정하게 됩니다. 중요 사항 하나하나 보겠습니다.
1. 건축년도: 특히 타운하우스와 주택에 있어서 노후화된 정도는 집 가격에 큰 영향을 끼칩니다.
2. 시장 매물로 나온 기간: 매물이 market 에 얼마 동안 있었는지도 중요한 요소 중 하나입니다. 아무래도 시장에 오래 나와 있었던 매물은 가격 협상에 있어 많은 여지를 준다고 볼 수 있습니다.
3. 위치, 동네: 주소상 동네도 중요 하지만 같은 동네 내 집들도 편차가 있습니다. Cul-de-sac 이라는 용어를 흔히 쓰는데 이는 ‘막다른 골목’이란 뜻으로 많은 구매자들의 관심을 끄는 포인트 중 하나입니다. 동네에서 깊이 들어간 길 끝에 위치한 집들은 사생활이 보장되고 외부 소음으로부터 멀어지기에 인기가 많습니다. 콘도 같은 경우 용이한 접근성과 편리한 생활반경이 가장 중요한 selling point입니다, 그래서 bus stop 이나 metro station 에 가까울수록, 도보로 쉽게 접근 가능한 grocery supermarket이 있을수록 인기가 많습니다.
4. 실내 보수 및 개조: 몬트리올에서는 이제 “house flipping (집 개조 후 되팔기)”이 하나의 비지니스 및 투자 전략으로 자리를 잡았습니다. 부동산 중개인들 중에서도 house flipping을 업으로 하는 사람들이 많습니다. 이는 오래된 house및 condo를 저렴하게 사서 실내 레노베이션을 한 후 높은 가격으로 다시 되파는 것을 말합니다. 특히나 부엌과 화장실은 최근 레노베이션을 했냐 안 했냐가 집 전체 가격의 앞자리를 바꿀 수 있을 만큼 영향이 큽니다.
5. 방/화장실 개수, 전체 면적, 층수, 집 구조
6. 주차 공간: 몬트리올의 겨울이 얼마나 길고 험난한지 우리는 잘 압니다. 따라서 주차 공간 또한 real estate transaction에 있어서 중요한 요소 입니다. 특히나 다운타운 같은 경우 주차 공간이 늘 부족하기 때문에 주차장만 따로 $100,000에 판매를 하기도 합니다.
7. 가전제품: 만약 해당 매물이 가전제품을 포함하여 집을 판매 하고 있다면 가전제품의 브랜드와 퀄리티 또한 집값에 포함됩니다. 예로 Viking브랜드의 가스레인지나 빌트인 냉장고가 있는 집의 경우 가전제품을 주요 selling point로 잡기도 합니다.
그 외에도 매물을 빛나게 해줄 요소 혹은 흠이 될 수 있는 부분들은 수없이 많습니다. 다만, 판매 전 부동산 중개인과 상담을 통해 어떻게 단점을 상쇄하면 좋을지 우리집의 어느 부분을 판매 기준으로 밀고 나가면 좋을지 의논을 하여 준비 한다면 순조로운 거래가 이루어 질 수 있으리라 믿습니다.
오용균 (Yonggyun Oh)
OACIQ 정회원 Residential 부동산 중개인
Royal LePage Village
6100 av. Monkland, Montréal H4A 1H4
(514) 791 – 8377
