프라이빗 모기지, 잘 쓰면 약

Private 1. 형용사: 사유의, (특정) 개인 소유의, (특정 개인집단) 전용의 2.형용사: (대중적으로 알릴 내용이 아닌) 사적인[사사로운/비공개의]

뭔가 금융용어와는 어울릴 것 같지 않은 수식어가 Mortgage앞에 붙어서 흔히 우리가 전통적으로 알고 있는 “사채”와 혼용하여 쓰고 있는 것이 현실입니다. 그러면 캐나다에서의 프라이빗 모기지는 정확히 무엇입니까?

은행이나 모기지전문 대출기관(monoline lenders)이 제공하는 전통적인 모기지는 대출자가 충족시켜야 하는 일련의 가이드라인, 규제, 기준이 존재하며 이것은 연방정부의 관리를 받습니다. 대출자와 렌더 모두를 보호하기 위함입니다. 이에 반해 프라이빗 모기지는 개인 또는 회사가 빌려주는 돈으로 일률적인 규제를 따르지 않고 독자적인 기준으로 움직입니다. 대출자와 렌더 양측 모두에게 위험도가 증가할 수밖에 없습니다. 이에 따라 금융감독원은 더 안전한 프라이빗 모기지 대출을 위해 모기지 브로커에 대한 규제를 강화하고 자격조건을 프라이빗 모기지를 다룰 수 있는 브로커 (Level 2)와 다룰 수 없는 브로커 (Level 1)으로 분리하여 적응기간을 거쳐 2024년부터 본격 시행하게 됩니다.

프라이빗 모기지는 정부의 직접적 통제를 받지 않고 자율적으로 운영되는 대출이기 때문에 위험도와 비용면에서 렌더마다 천차만별이 될 수밖에 없습니다. 그러면 소비자의 입장에서 본 전통적 모기지와 프라이빗 모기지의 차이는 무엇일까요?

높은 이자율! 네 맞는 답입니다. 본래 프라이빗 모기지는 A, B렌더보다 이자가 비쌉니다. 그러나 흥미롭게도 요즈음 일부 프라이빗 렌더들의 이자율은 은행이나 모기지 대출기관보다 “크게” 높지 않습니다. 1년 4개월여의 기간동안 10차례에 걸쳐 급작스럽게 인상된 기준금리 때문입니다.

렌더 수수료를 내야 한다! 네 맞습니다. 은행이나 모노렌더가 제공하는 프라임 모기지(흔히 말하는 A렌딩)는 수수료를 따로 받지 않습니다. B렌딩은 일반적으로 1%, 프라이빗 렌더는 적게는 1.5%에서는 3% 이상을 받기도 합니다.

쉽게 받을 수 있다! 맞는 답입니다. 프라이빗 모기지는 모기지 심사의 큰 축인 “부동산의 가치”와 “지불능력” 둘 중에 부동산의 가치만을 심사하는 경우가 대부분인 경우입니다. 쉽게 말해서 좋은 위치에 비싼 집이라면 집을 사는 사람의 현재소득이나 향후 소득안정성 등이 부족하더라도 집만 보고도 돈을 빌려준다는 것입니다. 그러나 이 부분에서 다양한 프라이빗 렌더들의 성향이 드러나게 됩니다. 어떤 렌더들은 90%의 부채율까지 허용하여 대출을 허가합니다. 100만불짜리 집에 90만불까지 모기지를 내어준다는 뜻이지요. 대부분의 프라이빗 렌더들은 80%를 상한으로 하고, 제가 주로 거래하는 프라이빗 렌더는 그보다 낮은75%를 상한선으로 합니다. 이것은 즉, 아무리 프라이빗 렌더라고 해도 무한한 위험을 감수하지는 않는다는 것입니다. 캐나다 전국에는 수많은 프라이빗 렌더들이 존재하고 그 수익추구 모델은 모두 다릅니다. 쉽게 빌려주고 큰 위험을 감수한다면? 당연히 이자가 높고, 수수료가 높고, 차주의 지불불능이 일어났을 때에 대비한 실행전략(?)이 갖춰져 있을 것입니다. 반대로 까다롭게 빌려주고 위험을 최소화하려는 렌더는 대신 이자율과 수수료가 낮고, 차주가 지불불능이 일어날 상황을 최대한 회피하는 방향으로 대출사업을 운영할 것입니다.

프라이빗 모기지가 필요한 경우

분명 쓸모가 있는 경우는 있습니다. 신용카드 등 고이자율의 부채를 감당하지 못하는 상황, 단기적으로 전통적인 모기지를 받을 수 없는 상황에 놓인 경우, 일반 모기지를 받기엔 기간이 너무 짧고 비용이 크거나 절차가 복잡하여 적합하지 않은 경우, 현금흐름이 일시적으로 나빠 이자만 내는 모기지를 선호할 경우, 신용점수에 악영향을 미치지 않도록 하면서 다른 부채를 갚아야 하는 상황 등입니다. 이럴 경우 여러분은 어떤 기준을 가지고 프라이빗 모기지를 선택해야 안전할까요?

안전성을 지향하고 건전한 수익모델을 가진 프라이빗 렌더는 차주의 “졸업계획서”를 요구합니다. 대부분의 프라이빗 렌더는 차주가 1~2년동안 열심히 재정을 정비한 후 자기를 떠나 줄 것을 원합니다. 그러려면 건강한 Exit Plan이 있어야 합니다. 보여주기 위함이 아닌 실제 본인의 재정건전성을 위해 실행가능한 다음단계 계획을 갖추고 이러한 특성을 잘 염두에 두고 프라이빗 렌딩을 활용해야 합니다.

프라이빗 모기지를 받아 집을 사시는 분들은 두 부류로 나뉩니다. 처음부터 프라이빗 모기지를 계획하셨던 분들과 그렇지 않았던 분들. 전자 중에는 주로 모기지와 기타 대출의 경험이 많으시고 프라이빗론에 대한 직,간접적 경험을 통해 상당한 이해와 신뢰를 갖고 계신 분들이 많습니다. 후자 중에는 사금융, 모기지, 심지어 부채 자체에 부정적인 인식과 공포(?)를 갖고 계신 분들도 계십니다. 프라이빗 모기지를 무서워서 피하는 것이 아니고 잘 알고 활용하는 방법을 안내해 드립니다.

프라이빗 모기지가 유용한 상황

1. 다수의 부채계정, 신용카드 연체 등으로 이자비용이 높고 관리가 어려울 때
2. 신용점수가 현저히 낮아 단기간에 회복해야 할 때
3. 자산증가 목적보다는 현금흐름의 향상을 위해 이자만 내는 모기지로 월납입금을 최소화하고자 할 때. 렌트에서 자가로 업그레이드하는 것에 의미를 둘 때
4. 주택을 구입해서 단기간(1~2년)만 소유하고 되팔 계획이 있을 경우
5. 이민 초기 캐나다 내 경력이 짧거나 최근의 해외소득을 인정받을 수 없는 경우
6. 일반 모기지에 승인거부가 났거나, 승인을 받았으나 대출금액이 부족할 때 2차 모기지로 활용

1~5번의 경우는 다른 방법과 비교하여 자발적으로 프라이빗 모기지를 선택한 경우이기 때문에 대출에 대한 만족도나 신뢰도가 높은 편입니다. 그러나 6번의 경우는 예상치 못했거 다른 선택의 여지가 없이 다급하게 내려진 결정일수록 부정적인 경험이 되기도 합니다. 따라서 프라이빗 모기지를 “절대로 피해야 할 대상” “위험한 일”로 제외시키지 말고 합리적인 기준과 나의 선호도를 한 번쯤 파악하고 있는 것도 좋습니다.

기억해 두어야 할 것

1. 프라이빗 모기지는 재정적 상황이 향상되거나 다른 방법을 찾을 때까지 1~2년간 과도기적으로 사용하는 방법임
2. 프라이빗 모기지를 얻기 전에 “출구전략”이 마련되어 있어야 하며 이 출구전략이 작용하지 않을 경우에 대비한 “플랜B”를 염두에 두어야 함
3. 프라이빗 렌더는 주로 부동산의 가치만을 평가하여 승인을 하고 대출자의 상환능력은 참고만 하거나 아예 고려하지 않기도 함
4. 프라이빗 모기지는 이자만 내는 대출. 아무리 오랫동안 사용해도 빚 (원금)은 줄어들지 않음
5. 프라이빗 모기지는 일반 모기지보다 이자율이 높고 lender fee, broker fee, 렌더와 소비자 양측의 변호사비가 부과되며 기타 다른 수수료가 추가될 수도 있음
6. 프라이빗 모기지는 FSRA(금융서비스규제기관)의 규정에 따르도록 되어있음
7. 수많은 프라이빗 렌더가 존재하므로 “어쩔 수 없는 선택”이 아닌 정확한 정보와 자신의 기준으로 안전하고 내게 더 잘 맞는 상품의 선택이 가능

천차만별인 프라이빗 렌더들

TV광고에 보면 묻지도 따지지도 않고 24시간 안에 돈을 입금시켜 준다는 렌더도 있습니다. 반면 B금융 못지 않게 많은 서류를 요구하는 렌더도 있습니다. 대출의 난이도와 안전도는 반비례한다고 보시면 됩니다. 동시에 안전도는 렌더가 향후 나의 재정적 회복/안정을 얼마나 기원하고 있는가/나와 이해관계를 함께 하는가의 척도입니다. 쉽게 승인해 주는 렌더는 고위험을 고이자와 고수수료로 상쇄하거나 대출자가 출구를 못 찾을 때의 대처방법도 따로 갖고 있을 것입니다. 프라이빗 모기지를 구할 때에도 “이모망”(이번 모기지는 망했다는 자포자기) 마인드에서 벗어나 적극적으로 알아보고 현명하게 선택해야 합니다. 다음은 프라이빗 론을 얻을 때 챙겨볼 체크리스트입니다.

 제출서류 (신용보고서, NoA 소득증빙 제출 여부)
 이자율
 수수료 (lender fee, broker fee, service fee, etc.): 이자율는 낮게 책정하고 수수료를 높게 하기도 하므로 모든 총비용을 함께 고려해 봐야 함.
 계약기간 및 개방형: 6개월~3년의 계약기간. 일정 기간후 개방형 옵션이 있는지
 이자 사전지급 여부: 계약기간의 이자를 선지급 하는 것이 의무 또는 선택사항인지
 제한사항: 지역, 주택의 형태, LTV(75%~90%, 높을 수록 고위험 고비용)
 출구전략 (Exit Plan) 심사여부: 만기 후 어떤 방법으로 자금을 마련하여 이 프라이빗 모기지를 상환을 할 것인가?: 이 집을 팔 것인가, 다른 집을 팔 것인가, 소득이 안정적으로 발생하기 시작할 것인가, 다른 부동산에서 재융자를 받을 것인가 등등.
 상환 실패 (Default)시에 처리방법

이번달에는 일반적으로 언급하기 꺼려하고 막연한 두려움을 갖고 있는 프라이빗 모기지에 대해 자세히 알아봤습니다. 건강한 여름 보내시기 바랍니다.