캐나다의 주택 건설이 다시 둔화할 조짐을 보이면서 최근 나타난 주택구입 여건 개선이 오래가지 못할 수 있다는 경고가 나왔다. 특히 몬트리올은 필요한 주택공급 규모가 이전 예상보다 더 커진 것으로 분석됐다.
캐나다주택모기지공사(CMHC)는 최근 발표한 주택공급 부족 전망에서 캐나다가 코로나19 이전 수준의 주택구입 여건을 회복하기 위해서는 앞으로 10년 동안 현재 예상보다 훨씬 많은 주택을 건설해야 한다고 밝혔다.
CMHC는 2036년까지 주택구입 여건을 의미 있게 개선하려면 캐나다 전역에서 매년 약 41만7천~46만9천 채의 신규 주택 착공이 필요할 것으로 추산했다.
이는 현재 예상되는 연간 주택건설 규모를 크게 웃도는 수준이다.
CMHC는 현 추세가 유지될 경우 연간 약 26만1천~27만7천 채가 건설될 것으로 예상하고 있다. 따라서 주택가격과 소득의 관계를 코로나19 이전 수준으로 되돌리기 위해서는 매년 약 15만6천~19만2천 채를 추가로 공급해야 한다.
몬트리올의 상황은 더욱 주목된다.
CMHC는 이번 분석에서 몬트리올 지역의 주택공급 부족 규모가 기존 예상보다 확대됐다고 밝혔다.
몬트리올에서는 최근 몇 년간 높은 금리와 건설비 상승, 토지가격, 인건비 부족, 각종 개발비용 등이 겹치면서 신규 주택 프로젝트의 사업성이 악화됐다.
특히 임대주택 수요는 인구 증가와 높은 주택가격으로 크게 늘었지만 이에 맞는 신규 공급은 충분하지 않은 상황이다.
CMHC는 최근 캐나다 일부 지역에서 주택가격과 임대료 상승세가 둔화하면서 주택구입 여건이 다소 개선됐지만, 이를 구조적인 문제 해결로 보기는 어렵다고 지적했다.
주택가격이 안정되더라도 신규 건설이 동시에 줄어들면 수요가 다시 증가하는 시점에 공급 부족이 심화하면서 가격과 임대료가 재차 상승할 가능성이 있기 때문이다.
CMHC는 특히 주택 건설을 단순히 늘리는 것만으로는 충분하지 않으며 실제 주민들이 부담할 수 있는 가격대의 주택이 공급돼야 한다고 강조했다.
문제는 필요한 수준의 주택을 건설하기 위해서는 현재 캐나다 건설산업의 생산능력 자체를 크게 높여야 한다는 점이다.
숙련된 건설인력 부족과 높은 자재비, 복잡한 인허가 절차, 개발 가능한 토지 부족 등은 여전히 대규모 주택공급 확대를 가로막는 요인으로 지적된다.
연방정부와 각 주정부, 지방자치단체들은 주택공급 확대를 위해 인허가 절차 단축과 고밀도 개발, 대중교통 주변 주택건설 확대 등의 정책을 추진하고 있다.
그러나 CMHC는 최근 건설경기 둔화가 장기화할 경우 캐나다가 필요한 주택공급 목표에서 더욱 멀어질 수 있다고 경고했다.
특히 몬트리올처럼 임대주택 비중이 높고 인구 대비 주택공급이 부족한 대도시에서는 신규 건설 감소가 향후 임대료와 주택가격에 다시 상승 압력을 줄 가능성이 있다.
캐나다의 인구 증가 속도가 최근 이민정책 변화로 크게 둔화하고 있지만, CMHC는 이것만으로 주택공급 부족 문제가 해결되지는 않는다고 보고 있다.
주택 건설에는 계획부터 완공까지 수년이 걸리는 만큼 단기적인 인구 변화보다는 장기적인 수요를 기준으로 지속적인 공급을 유지해야 한다는 것이다.
CMHC는 주택구입 여건을 개선하기 위해서는 정부의 지원뿐 아니라 민간 개발업체가 실제로 주택을 건설할 수 있는 경제적 환경을 만드는 것이 중요하다고 강조했다.
캐나다의 주택난이 단순한 가격 문제가 아니라 장기간 누적된 공급 부족에서 비롯된 만큼 앞으로 10년간 얼마나 빠르게 신규 주택을 늘릴 수 있을지가 주택시장 안정의 핵심 변수가 될 전망이다.
