우리가 투자를 할 때 고려해야 할 주요 사항은 수익성, 현금화를 할 수 있는 유동성, 안전성이 있는데, 부동산투자에서도 이러한 3가지 요소는 필수 고려사항이다. 그러나 현실적으로 부동산에 투자할 경우 수익성에만 중점을 두고 투자를 하는 사람들이 많다. 여기서는 직접 부동산매매를 하지 않고도 자산증식이나 은퇴수입과 상속 수단으로서 부동산에 좀 더 안전하게 투자하는 동시에 보다 높은 투자수익을 얻을 수 있는 투자대안에 관해 알아본다.
요즘과 같이 몇 달 앞을 내다 볼 수 없는 불확실성시대에는 향후 부동산시장에 영향을 미칠 여러 요인들을 면밀히 검토해 볼 필요가 있다. 우선 기본적으로 부동산가격은 수요와 공급의 과부족에 따라 가격이 하락이나 상승을 하게 된다. 즉, 부동산을 구입하려는 사람들의 수요가 부동산을 구입할 수 있는 공급량보다 많다면 부동산 가격은 상승하게 된다. 그러나 부동산의 수요가 공급량에 비해 적다면 부동산 가격은 하락할 수 밖에 없다. 그렇다면 향후 부동산에 대한 수요와 공급을 정확히 예측해 볼 수 있다면 우리는 미래의 부동산의 가격이나 투자수익도 예상할 수 있을 것이다.
부동산의 수요 공급에 영향을 미치는 주요 요인으로는 금리, 경제성장, 인구 변화 등을 들 수 있다. 흔히 부동산에 투자를 할 때 부동산시장 전망으로서 한 두 가지만 고려하지만 사실 여러 요인들이 복합적으로 작용하게 된다. 예를 들어, 다른 요인들은 고려하지 않고 단지 앞으로 인구가 증가할 것으로 보이기 때문에 부동산시장이 유망할 것이라고 전망하기도 한다. 그러나 미국의 디트로이트나 캐나다의 캘거리와 같이 자동차나 석유산업의 경쟁력이 약화되어 지역경제가 악화될 경우 인구는 언제든 감소될 수 있고 부동산 가격은 하락하게 된다. 특히, 상업용 부동산가격은 다른 요인들 보다 경제성장과 직접적으로 연관되어 있다. 인구의 구조변화도 인구의 변화만큼 부동산시장에 영향을 미칠 수 있다. 예를 들어, 노령화를 먼저 경험한 일본의 경우에서 보는 바와 같이 노인들이 급증함에 따라 주택에 대한 수요가 감소하는 동시에 주택의 종류나 지역에 대한 선호도 변하게 된다. 예를 들어, 현재 노인인구가 총인구의 25%에 이르는 일본은 1990년 이후 부동산가격이 하락하기 시작하여 60%정도나 하락하였다. 한국과 미국은 물론 캐나다도 인구의 약 30%를 차지하는 베이비 부머들이 늘어남에 따라 앞으로 주택 등 부동산에 대한 수요도 크게 변할 것으로 보인다. 예를 들어, 일본의 경우는 1990년대 이후 오랜 기간에 걸쳐 부동산가격이 크게 하락하였지만 교통이 편리하고 쇼핑이나 병원이 가까운 지역의 부동산은 상대적으로 좋은 가격을 유지해 오고 있다. 또한 금리는 부동산의 수급에 영향을 미치는 주요 요인인데 금리가 내리면 부동산에 대한 수요가 늘어나고 금리를 인상하면 수요는 감소하게 된다. 특히 주거용 부동산은 금리에 따라 매우 민감하게 영향을 받는다. 국제통화기금의 분석에 따르면 금리가 1%하락하면 집값이 1%오르고, 인구가 0.25%늘어나면 집값은 1%가 상승하며, 경제가 1%성장하면 집값은 1.1%상승하는 효과가 있다고 한다.
다음 호에 계속
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