학생들의 방학도 절반이 훌쩍 지나갔습니다. 이제 다 끝난 줄 알았던 코로나-19가 다시 고개를 들고 원숭이두창까지 가세하니 벌써부터 걱정이 앞섭니다. 언제 끝날지 모르는 러시아 전쟁과 캐나다 중앙은행의 초강수에도 꺾일 줄 모르는 인플레이션에 마냥 즐거울 수만은 없는 여름입니다.
초저금리와 판데믹이 만들어낸 광풍과도 같던 부동산 시장이 급속냉각되어 버린 현시점에 모기지에 대한 기초지식을 습득하여 급변하는 환경에 현명하게 대처하고 내집 마련의 목표를 향해 미리미리 준비하시는 분들을 돕고자 부동산과 모기지(주택담보대출)에 대한 칼럼을 격주로 연재하게 되었습니다. 주택 모기지에 대해 아무것도 모르거나 관심 없던 사회초년생, 이제 막 캐나다에 와서 새로운 규칙에 대해 잘 알지 못하는 뉴커머들, 이미 캐나다에서 첫집을 구매했지만 장기적으로 부동산에 투자하고픈 새내기 투자자들께 안내자가 되어드리겠습니다.
모기지 승인은 주택 구매에 있어 매우 중요한 부분이며 시간과 정성을 들여 준비해야 하는 부분입니다. 모기지 심사에 기본적인 요건을 미리 갖추어 주택 구매에 차질이 없게 하기 위해 가장 먼저 금융기관이 주택구매자를 심사하는 조건에 대해 숙지하도록 하겠습니다.
모기지 승인을 위한 심사기준들
만약 내가 누군가에게 큰돈을 빌려주게 된다면 ‘저 사람이 약속대로 내 돈을 잘 갚을 사람인가’를 미리 철저히 검증해 보는 것은 당연한 일일 것입니다. 내가 모기지를 신청할 때 금융기관에서 어떤 기준으로 나를 심사할지를 공부하는 것은 매우 기본적이고 중요한 과정입니다. 처음엔 복잡하고 스트레스로 다가오지만 단순화시켜 보면 아래와 같은 몇 가지 항목을 골자로 합니다.
• 신용점수: 과거에서 현재까지 어떠한 패턴으로 대출과 상환을 해왔는가?
• 소득 금액: 근로/사업/임대소득 등의 금액. 대출 납입에 쓰일 자금의 원천
• 직업: 소득의 연속성이 보장되는가?
• 다운페이먼트 자금: LTV (주택담보인정비율), 납입금 및 이자율, 보험가입여부 등을 결정함.
• 부채: 대출금 상환에 부정적 영향을 미치는 부채는 얼마인가?
• 자산: 대출을 상환할 수 있는 여력, 담보가 될 수 있는 자산이 있는가?
○ 해당 주택의 가치/ 예상 임대수입 및 비용: 모기지 심사과정에 중요한 요소이나, 매매계약이 이루어진 후에 발생하는 외부적인 요인이기 때문에 여기서는 논외로 하고, 본인이 통제가능한 내적요인에 집중하겠습니다.
위의 여섯 가지 평가항목에서 모두 완벽한 조건을 갖춘 사람이 있다면 상대적 평가 그래프에서 커다란 정육각형 모양을 그리게 될 것이고 업계 최상의 조건으로 모기지를 얻게 될 것입니다. 그러나 현실에는 불완전한 상황이 훨씬 더 많기 때문에 여러가지 다른 모양이 나올 수는 있지만, 중요한 것은 한 항목도 낙제점이 없는 것을 목표로 준비하는 것입니다. 만약 한두 항목이 두드러지게 취약하다면 나머지 항목을 계속 좋게 유지하면서 부족한 부분을 집중 보완할 것인지(예: 부채통합), 처음부터 실현가능한 전략으로 전환할 것인지(예: 자영업자의 실제소득을 인정해주는 프로그램 선택) 결정하여 실행에 옮겨야 합니다. 무리 없는 모기지 진행을 위해 신청 최소 6개월전 자기점검을 시작해야 하는 이유입니다.
<그래프: 모기지 승인을 위한 평가항목과 가상의 예>
A: 직장경력은 오래 되고 연봉은 높으나 가족부양 등으로 생활비가 많이 들고 보통의 자산을 가진 경우.
B: 부모의 증여로 많은 자산이 있으나 짧은 직장경력과 낮은 연봉을 가진 경우
C: 자영업 종사자로 신고된 소득이 적은 반면 현금 저축액이 많고, 부채도 상당한 경우
D: 연봉과 자산이 상당하나 신용관리 소홀로 신용점수가 낮은 경우
다음 시간부터는 여섯 가지 심사항목 각각에 대해 자세히 설명을 드리겠습니다.
건강하고 행복한 하루 되세요.
오선주 (Sandra Oh)
Mortgage Agent (Ontario)
416-464-7106
7sunoh@gmail.com
카톡: SunOh_MortgOn
