모기지 승인을 위한 소득/직업 관리

직업에는 귀천이 없습니다. 특히 캐나다에 살면서 좋은 점은 남의 눈을 의식하지 않고 내가 좋아하고 형편에 맞는 일을 시도하고 직업삼을 수 있다는 점이라는 말에 깊이 공감합니다. 그럼에도 불구하고 모기지 승인이라는 관점에서 볼 때 집을 사는 시점 최소2년전부터 유념해야 할 것들이 있습니다. 명예, 보람, 일과 삶의 균형 등 직업을 보는 여러 관점이 있지만 돈을 빌려주는 입장에서는 오직 “소득이 충분하며 (적어도 계약기간동안) 지속성이 보장되는가?”중요한 문제이기 때문입니다.

소득의 종류는 크게 근로소득, 사업소득, 투자소득 등이 있습니다. 투명지갑이라고도 불리는 근로소득은 납세 측면에서는 불만스럽지만 모기지 승인 측면에서는 가장 단순하고 강력한 소득입니다. 사업소득과 투자소득은 납세금액 이상의 부분에 대해서는 충분한 금액과 지속성을 증명해 내는데 정성과 노력이 필요합니다.

소득금액:  당연한 말이지만 증빙가능한 소득이 높을 수록 대출받을 수 있는 금액이 증가합니다. 최 소 한 개 이상의 풀타임 쟙이 있어야 하며 만약 두개 이상의 소득원이 있다면 각각의 지속성을 보여야 모든 소득을 인정받을 수 있습니다. 통상 세전 연소득의 4~5배 가량 대출이 가능하다 보았으나, 이자율 상승으로 이마저도 영향을 받을 것으로 보입니다.

지속성:

    • 근무시간: 수습기간(probation)완료한 풀타임 쟙이어야 함.
    • 증명 기간: 최근 2년의 증빙. 두 해의 금액차가 클 경우 평균금액을 인정.
    • 근로소득자의 직종: 동종 또는 연관성 있는 직종일 경우 지속성 인정
      예)  에어캐나다  2년 이상 근무/  서비스직원으로 (코스코1년+월마트1년) 근무/ 컴퓨터 프로그래머로 (자동차 회사1년+부품회사 1년) 근무 등.
    • 사업자의 경우 개업 후 2년 이상 경과해야 함, 소득 신고금액이 현저히 낮을 경우 자영업자 프로그램을 선택하여 사업용 은행계좌의 현금흐름을 증명해야 함.
    • 임대소득자의 경우 세금신고를 한 경우에 한하여 인정받을 수 있으며 대출기관에 따라 그 인정 비율이 다름.

모기지 승인에 도움이 되는 직업관리:

DOs OOO

DON’Ts XXX

o 최소 1개의 풀타임 쟙(주 30시간 이상 근무)을 갖는다.

o 가능하다면 모기지 신청 전 최소 3개월은 최대시간을 일한다.

o 집 구매 과정에서 이직하고자 한다면 클로징 이후로 미룬다.

o 사업소득을 인정받고자 하는 경우 소득신고를 현실적으로 한다.

o 실제소득을 인정받고자 한다면 사업용 계좌에 현금수입을 모두 입금하여 최대한의 현금흐름을 증명한다.

o 튜터링, 프리랜싱 등 증빙없는 소득을 인정받고자 할 경우 영수증을 발행하여 서명하고 사본을 보관한다.

× 자주 이직하거나 소득이 일정치 않다.

× 수습기간(Probation) 중에 집구매를 계획한다.

× 모기지 신청 직전, 도중 또는 승인 직후 이직하거나, 일을 그만둔다.

× 시급을 받는 경우, 집 구매와 이사준비로 바빠 결근을 많이 하여 일시적으로 소득이 감소한다.

× 사업의 형태는 회사설립이 무조건 유리하다고 생각한다.

× 자영업자가 철저한 절세를 위해 공식, 비공식으로 소득의 흔적을 전혀 남기지 않는다.

위의 내용은 모기지 승인과 조건을 결정하는 여러 요인들 중 일부이므로 직업선택, 관리의 방향성으로 삼으시기 바랍니다. 판데믹은 일단락되었고 기업과 정부기관은 구인란이 심각하다고 하고 인플레와 구인란으로 자영업자들은 유래없이 힘든 시기를 보내고 있다고 합니다. 내 집 마련이라는 중장기 목표에 좀더 가까이 다가가기 위해 내 직업, 사업을 점검해 보기에 적당한 시기인 듯합니다. 그리고 주택구매 준비과정부터 모기지 전문가의 도움을 받아 자신에게 최선인 모기지 상품을 찾으시기 바랍니다.


오선주 (Sandra Oh)
Mortgage Agent (Ontario)
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