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정희수 칼럼

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  Dr. Joseph Chung - Column
 정희수 칼럼




부동산을 배우자 170: 임대주택- 결론

                                                    퀘벡 주립대-몬트리얼 캠퍼스 (UQAM) 교수   정희수
 
▶건물매각: 임대주택 개발업자의 가장 중요한 수익원은 운영기간의 임대수익 보다는 일정기간 임대사업을 하다가 건물을 매각함으로 발생하는 수익이다. 어떤 임대업자는 단기수익을 위해 무리하면서 아파트를 체우거나 혹은 유지관리비를 절감하는데 이 전략에는 문제가 있다. 전문지식이 있는 구입자는 이러한 시실을 감안 하면서 매각 가격을 최소하 하려고 할 것이다. 결국 단기수익 극대화로 인해 장기수익성을 희생시키는 결과를 유발 시킬것이다.
7.결론
임대주택개발사업은 쇼핑센터, 오피스 빌딩 혹은 공장 등의 부동산보다는 비교적 위험부담이 적고 투입되는 자본금 조성 부담도 다소 적을 수 있다. 또한 깊은 전문지식이 없어도 가능한 사업이다. 따라서 여유가 있는 이민자들이 적극 교려해 볼만한 사업이다. 자금조성은 재정 타당성만 있으면 얼마든지 한국자본을 포함한 외부자본을 유입시킬 수 있다. 북미인구의 30% 이상이 임대주택에서 산다. 그런데 북미 대도시에서는 민간 임대주택이 턱없이 부족하다. 따라서 철저한 재정 타당성 분석, 효과적 디자인, 역동적 마케팅으로 장기 수익성을 보장하는 임대사업을 할 수 있다.
임대주택  개발사업은 엄밀한 준비작업을 요구한다. 투자결심을 하기전에 우선 해당지역의 임대주택 시장분석을 해야 한다. 분석이 성공가능성을 보이면 자금조성을 위한 재정타당성분석을 해야 한다. 타당성분석은 수 개 단계를 거친다. 제 1 단계에서는 가정된 임대소득과 지출에 따라 건물가격을 산출하고 필요한 융자액을 산출한다. 제 2 단계에서는 건물이 완공 되었다고 가정, 일정 운영기간의 현금흐름을 추정한다. 제 3 단계에서는 제 1 단계 및 제 2 단계 분석을 통합하고 사업의 수익율(IRR)과 현금흐름의 현가치(NPV)를 산출한다. 제 4 단계에서는 현금흐름을 분기별 및 월별로 분석한다. 제 5 단계에서는 자기자본투자의 수익성을 산출한다. 이러한 타당성 분석은 융자기관 및 일반 투자자로 하여금 사업의 수익성에 대한 신용을 심어주기 위한 것이다. 자금조성은 설득 있는 디자인, 마케팅 전략 등을  보여주면  자금조성이 용이해지고 사업의 성공율이 커진다. 
임대개발사업의 성공여부는 융자기관의 협조다. 가장 효과적 협조체제는 융자기관으로 하여금 현금흐름 분배에 참여하게하는 체제다. 이체제의 장점은 융자조건이 개발업자에게 유리할 뿐만 아니라 사업의 위험을 서로 나눈다는 장점도있다.
재정타당성을 비롯 기타 기술적 분석은 전문가에 이뢰해야 하겠으나 개발업자는 이러한 분석에 대한 기초 지식을 습득해야 한다. 그러함으로  전문인력을 효과적으로 사용 할 수 있다.