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정희수 칼럼

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  Dr. Joseph Chung - Column
 정희수 칼럼



부동산을 배우자 배우자 165: 임대주택- 자금 조성
                                                                     
                                                               퀘벡 주립대-몬트리얼 캠퍼스 (UQAM) 교수   정희수


 

한편 장기모기지는 융자기관의 참여방식에 따라 주로 전환 융자(Convertible Loan)와 자기자본 참여 융자(Participatory Loan)로 구분된다. 전환 모기지란 융자의 일부분이 융자기관의 주식으로 전환되는 융자를 말한다. 참여 융자란 채권자(은행)가 채무자(개발업자)로부터 이자소득을 받을 뿐만 아니라 현금흐름의 일부분을  나누어  받는 제도다. 부동산 개발융자는 주로 만기원금일시불(Bullet Mortgage)이 다. 참여모기지의 LTV가 Bullet 모기지 LTV보다 다소 높다. 반면에 융자기관이 Cash Low 의 일부분을 받게 된다.
참여모기지는 참여자에 대한 우대 수준에 따라 개발자 우대 모기지(Participatory Loan with Developer Priority) 와 채권자 우대 모기지(Participatory Loan with Lender Priority)로 구분. 다음 <표>에서 설명을 한다.

-건물의 경제적 수명을 31년반으로 가정
-공실율을 감안 하지 않은 임대소득을 $1,674,000
-공실율을 5% 로 가정
-운영초기의 년 지출을 $419,000 로 가정
-소득의 년 증가율 및 지출의 년 증가율을 각각 4% 로 가정
-운영기간의 보통 세금은 과세 소득이 28%
-건물매각에 필요한 비용은 4%
-건물매각은 5 년후에 시행