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정희수 칼럼

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  Dr. Joseph Chung - Column
 정희수 칼럼



부동산을 배우자 163: 임대주택- 자금조성

                                                           퀘벡 주립대-몬트리얼 캠퍼스 (UQAM) 교수   정희수
 
5.자금조성 (Financing)
임대주택 개발 및 임대 사업은 막대한 자금이 소요되며 외부자본 없이는 불가능하다고 해도 과언이 아니다. 필요자금 유형은 건설 융자(Construction Loan), 장기융자(Permanent Loan) 및 자기자금 (Equity)이다.  이중 어떠한 유형을 필료로 하는냐는 투자목적에 따른다. 건물 완공 직후 매각하고자 하는 개발업자는 건설융자 및 자기자본만 있으면 된다. 건물 완공 후 수년간 운영하다가 매각하고자하는 개발 업자는 중기 융자(Mininiperm Loan) 및 자기자본을 필요로 한다. 건물 완공 후 장기간 운영을 하고자하는 개발업자는 건설 융자, 장기융자 및 자기자본 모두 필요하다. 자기자본은 개발업자 자산의 자금 및 외부 개인 자본가의 자본을 포함한다.
5.1건설 융자
융자기관 입장에서 볼 때 건설 융자가 가장 위험부담이 큰 융자다. 건설융자는 건설기간에 필요한 자금을 제공한다. 건설기간의 위험 부담은 기후변화, 노사 갈등, 건자재 공급난, 추가비용, 하도급자의 계약 공사 지연, 사전임대 문제 등 수많은 위험부담을 안고 있다. 따라서 융자 기관은 매우 까다로운 조건을 요구한다. 건설 융자는  단기융자이며 금리는 변동 금리다. 융자계약이 체결되면 개발업자가 받는 금액은 일시불이 아니고 공사진행에 따라 다르다. 보통 총 융자액의 절반이상이 착공후 6 개월 이내에 지불된다. 왜냐하면 우선 토지를 매입해야하고, 건자재를 구입하고 노동력을 채용해야 하기 때문이다.
개벌업자에게 지불하는 금액을 인출 (Draw)이라한다. 문제는 인출의 조건이 어렵다는 것이다. 부동산 개발사업 경험이 부족한 개발업자에게는 두개 유형의 보장을 원한다. 하나는 개발업자 자신의 보장 그리고 또 하나는 장기융자 입증(Commitment)이다. 문제는 여기에 있다. 장기 융자기관은 반대로 건설 융자계약을 전제조건으로 할 것이다. 따라서 초보 개발업자는 자신의 신용도와 사업자체의 높은 질 및 뚜렷한 재정적 타당성에 의존해야 한다. 또 하나의 문제는 건설융자기관은 물론 특히 장기융자기관은 준공전 임대 (선 임대)(Prelease)를 원한다는 것이다. 건설융자기관은 준공전에 최소 60%이상의 아파트가 미리 임대 되어야 한다는 요구를 할 것이다. 장기융자 기관은 무려 80% 수준의 선 임대를 요구한다. 공사 중 예측하지 못하던 추가 비용이 유발하면 개발업자는 자기자본(Equity)로 충당해야 한다.
건설융자의 융자비용도 만만하지 않다. 금리는 우대금리(Prime Interest Rate) 보다 1-3% 높은 수준이다. 한편 융지기관은 융자의 위헙부담을 감안해 통상  부과된 인출비율을 실제 인출비율보다 높게 정한다. 예를 들자면 융자액=$1,000,000, 금리-10%. 실제로 개발업자는 50%를 인출 했다하자:$500,000. 그러나 은행은 75% 인출 했다고 가장 $75,000 ($1,000,000 X 75% X 10%)를 예비금으로 비축한다. 융자유형은 원금일시불 모기지(Bullet Mortgage)다.
즉 원금은 만기에 상환한다. 이자비용도 만기에 지출한다. 왜냐하면 임대전에는 현금흐름은 없기 때문이다. 이자비용은 누적된다.