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정희수 칼럼

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  Dr. Joseph Chung - Column
 정희수 칼럼



(3)R/D 시설
-연구시설
-입지: 대학교 부근

3.2 공업용 부동산의 입지 선정

(1) 지가
-공업용 단지의 입지선정의 첫 번째 기준은 지가다. 지기가 저렴 하다고 좋은 것은 아니다.

(2)입지
-공업용 부동산의 입지선발을 할 때 명심 해야 할 것은 주변에 숙련 노동자가 충분히 있는지를 확인 해야 한다. 공업용 부동산이 주로 도시 부근에 집중되고 있는 이유 중의 하나가 바로 숙련 노동자들이 도시에 집중되고 있기 때문이다.

(3)유틸리티
- 또한 전기, 가스, 상하수도 등의 시설이 있는지 확인을 해야 한다.

(4) 접근성
-공업용 부동산은 고속도로에 접근 함으로서 임직원들의 출퇴근의 편리함 뿐만 아니라 생산품의 운송비 절감에도 도움을 줄 수 있다.
-대중교통망에 대한 접근도도 입지선정의 중요한 조건이다.
-공항 및 항구와의 접근도 중요하다
3.3 공업 부동산의 공급

-공업용 부동산의 공급을 분석하는 이유는 과잉 공급을 피하기 위한 것이다
-공급과잉 상태는 공간 흡수율(Absorption Rate)을 보면 된다.
-즉  총 빈 공간/총수요=잉여공급해소에 필요한 년 수 x 12=잉여공간을 해소하는데 필요한 월 수

▶예
총 빈 공간 200,000 SF; 총수요 공간 150,000 SF
흡수 연 수= 200,000/150,000=1.33 년 x 12=16.9 개월 (평균 20 개월)
즉 과잉공급 문제는 없다는 것이다.

3.4 금융 타당성 분석(Financial Feasibility Analysis)

-금융 타당성 분석은 준공 전에 3 단계의 분석을 한다. (1) 부동산개발사업을 시작 하기 전에 기존 자료를 이용해 간단한 타당성을 검토한다. (2) 융자 기관을 접촉하기 전 더 상세한 타당성 분석을 한다. (3) 공업용 토지를 구입하기 전 다시 한번 타당성 분석을 한다.
-공업용 부동산의 정상적 수익성

▶개발업자
(1) 부채가 없을 때의 IRR: 13%- 15%    (2) 부채가 있을 때의 IRR: 15% 이상
▶투자자 IRR: 20%-30%

3.5 융자

▶건설자금(Construction Loans): 단기 자금
(1)제 1 차 모기지: 융자기관: 은행, 연금, 보험회사    (2) 담보가치 인정율 (Loan-to-Value Ratio)=75%
(3) 제 2 차 모기지: 융자기관:REITS: 금리= 제 1 차 모기지 보다 4%-5% 더 높은 수준

▶장기융자 (Permanent Loans): 융자기관: 은행, 보험회사, 신탁회사
-융자기관이 중요시하는 것: 개발업자의 신용도와 입주회사들의  질  수준
-LTV= 65%-75%
-DCR(NOI/모기지 상환액)= 1.3- 1.4
-Cap Rate(부동산 가격 추정 할인율: 8.5%-10%
◆예: 순소득 ( NOI)= $1,000,000  ; Cap Rate=10%   부동산 가격= $1,000,000/10%= $10,000,000

3.6 지분투자자와 개발업자간의 수익 분배( Income Sharing Between the Developer and Equity Investor)

-공업용 부동산의 특이한 점은 여타 부동산보다 지분 투자자가 많다는 사실이다.
-이유: (1) 막대한 자금 소요 (2) 타 부동산보다 위험 소지가 적고 수익성이 높은 점