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정희수 칼럼

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  Dr. Joseph Chung - Column
 정희수 칼럼



2.8 마을 상가:SF 매상고, 임대료/SF, 임차 상가의 부담, 임대료/매상고

 

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-보석점과 식당의 SF 매상고가 높다.

-임대료와 매상고는 (Positive) 상관 관계를 보인다.

-임대료와 매상고를 보면 대체적으로 정의 관계를 보이나 패턴은 분명하지 않다.

 

2.9 임차상점 선택(Selection of Tenant Shops)

(1) 매상고: 기준은 상점의 경영능력이다. 경영능력의 하나가 매상고다. 상가주인 혹은 경영인은 상점의 과거 매상고를 살펴 필요가 있다.

(2) 잠재 임차인의 재정 상태를 보아야 한다. 특히 그의 신용도를 알아 필요가 있다.

(3) 임차인 상점의 입지를 검토해야 한다. 좋은 입지에 있는 상점이라면 영업능력이 양호 하다고도 있다.

(4) 임차인의 영업 경험을 분석 해야 한다. 성공적 경험이 길수록 믿을 있다.

(5). 임차인의 장기 비즈니스 계획을 살펴볼 필요가 있다.

(4)개업 일자

(5) 이웃 상접과의 이권 마찰유무

(6) 상점에 오는 고객 유형

 

2.10 마케팅

(1) 광고

(2) 상가의 경우 특별 축제 (서커스, 음악, 각종 전시회 ) 유효한 마케팅수단이 있다.

(3) 상가의 경우 임차 상점이 마케팅의 재정 부담을 나눌 있다.

(4) 상가마다 임차인 협회를 구성하여 상가 마케팅 참여를 유도 있다.

(5) 라디오/TV 활용

 

2.11 수익성 타당성 분석

-상가의 투자 타당성 분석은 주거용 건물이나 사무실용 건물의 투자 타당성 분석과 동일하다.

-상가의 경우 앵커 임차인 선발이 매우 중요하다.

 

 

3. 공업용 부동산(Industrial Real Estate)

 

-공업용 부동산의 투자 타당성 분석은 사무실용 부동산 혹은 상가 투자의 타당성 분석과 차이는 없다. 차이가 있다면 개발업자 (Developer) 지분 투자자 (Capitalist)간의 수익 분배다.

-공업용 부동산은 창고, 공장, 혼합 (R/D) 공업단지를 포함한다.

 

3.1 공업용 부동산의 유형

 

(1)창고/유통센터

-1,000 SF 직원 : 1-2

-장점이 있다면 주차 공간소요가 비교적 낮다는

-사무실용 공간은 면적의 5-10%

-트럭용 공간을 충분히 마련해야 한다

-창고의 규모는 750,000 – 800,000 SF

 

(2)공장

-경공업용 공장 면적: 300,000SF

-중공업용 공장 면적: 1,000,000 SF

-사무실을 포함한 건물: 대지 면적의 45%-50%