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정희수 칼럼

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  Dr. Joseph Chung - Column
 정희수 칼럼


177: 상가 부동산

부동산 by 한카타임즈 조회 수:1915 2013.05.30 10:51


▶쇼핑센터의 시장규모
1)제 1 차 권역 (Primary Zone): 고객의 70%-80% 가 거주
(1)    이웃 쇼핑센터: 2.5 km
(2)    마을 쇼핑센터: 4.8-8 km
(3)    지역 쇼핑 센터: 13-20 km
2)제 2 차 권역Secondary Zone): 고객의 15%-20% 거주
3)제 3 차 권역: 관광객

▶수요 요인변수 분석
제 1 단계: 수요의 일반 요소
(1)경제 동향 분석(국가경제, 지역경제, 지방경제): 쇼핑센터의 수익성은 쇼핑센터의 상품 및 서비스에 대한 수요에 의존한다. 이 수요는 경제 동향에 따라 결정 된다
(2) 인구 변수: 동일 한 조건하에 인구가 증가 할수록 수요는 강화 된다.

제 2 단계: 잠재 수요 권역 지정
(1)제 1 차 권역, 제 2 차 권역 제 3 차 권역 별 수요 잠재 성(인구, 연령, 직업, 소득 등) 평가
(2) 권역 별 교통시설 상태
2.3쇼핑센터 공급(투자) 요인
(1)쇼핑센터 (상가) 의 입지: 투자자는 상가가 어느 정도 고객들과의 접근도와 교통 편리를 살펴보아야 한다.
(2) 해당 상가의 시장 점유율을 보아야 한다.  시장 점유율이 클수록 좋다.
(3) 해당 상권시장의 흡수율을 알아야 한다. 앞에서 사무실용 부동산 토의를 할 때 지적한바 시장흡수율이란 상가의 비 입주 공간을 채우는데 필요한 시간을 의미한다.
▶사례
-해당 상가의 빈 공간 (이여 공급): 100,000 SF
-수요공간: 70,000 SF
-흡수율= 100,000/70,000=1.4년 x 12 =17 개월
-만약 해당 상가의 정상적 흡수율이 10 개월이라면 투자자는 투자하기 전에 사장조사를 더 철저히 할 필요가 있다.
(4) 상가단지의 질 수준: 편이성, 보안성, 쾌적한 환경, 조경, 주차시설 등
(5) 주변의 사회학적 인구학적 환경: 주변 지역의 인구 특징 (연령, 소득, 직업 등), 사회학적 특징 (이민인구의 비중, 범죄율 등)

▶유리한 상가
-활발한 개발이 진행되는 도시 외각:  상가 고객증가로 인해 투자 수익성이 양호한 곳
-상가에 대한 도시 규정/규칙이 신축성이 있는 곳
-주변지역 주민들이 상가 개발을 환영하는 곳.
-경제개발 전망이 좋은 곳
2.4 매상고 예측
-상가의 매상 예측은 투자 결정의 핵심적 토대가 된다.
- 5 개의 매상고 예측 모형이 있다.
(1) 비교 방법: 해당상가의 매상고를 몇 개의 유시한 상가들의 매상고의 평균치를 감안해 예측하는 방법이다. 문제는 유사한 상가가 드물 수 있다는 것이다. 또한 정확한 통계 자료를 얻는 것도 문제다. 믿을 만한 통계 자료 원은 상가협회 혹은 부동산 정보 전문회사다.

(2) 앞에서 토의한 역학모형 (Gravity Model)에 따른 추정은 다음의 단계를 거친다
해당 상가의 한계선 설정→한계선 안에 있는 고객 수 추정→ 고객의 일인당 구매액 추정→사장의 총 매상고 (고객 수 x 고객 일인당 구매액)

(3)회귀분석 모형 (Regression Analysis Model) 이 모형은 경제학자가 사용하는 모형이다.
다음의 표현을 보자
Y = f (X1, X2…….Xk)
Y=종속 변수 (Dependent Variable)
X= 독립 변수(Independent Variable)