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정희수 칼럼

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  Dr. Joseph Chung - Column
 정희수 칼럼


176: 상가 부동산

부동산 by 한카타임즈 조회 수:2108 2013.05.23 10:12


2. 상업용 부동산 (Shopping Center)

2.1 쇼핑 센터의 유형



쇼핑센터에 관한 토의는 그들의 유형부터 시작한다. 대충 6개 유형의 쇼핑 센터가 있다.

(1)이웃 쇼핑센터(Neighborhood Shopping Center)

-가장 규모가 작은 쇼핑 센터다. 흔히 볼 수 있는 것이 소비자 서비스 (이발소, 신발 수선, 편의점, 소규모 식당, 의복, 가정제품 등); 동내사람 대상으로 하는 곳. 면적은 50,000 SF

(2) 마을 쇼핑센터(Community Shopping Center)

-이 쇼핑센터는 이웃 쇼핑센터의 상품과 유사한 상품을 취급한다 그러나 종류가 더 많다. 또한 소규모 백화점, 약국, 슈퍼마켓 그리고 전문 상점이 있다. 면적은 약 150,000SF.

(3) 대형 마을 쇼핑센터(Super Community Shopping Center)

-마을 쇼핑센터와 유사한 상품을 취급하지만 더 다양하다는 것이 특징이다. 면적은 250,000 Sf 정도

(4) 테마 쇼핑센터 (Power Center)

-이러한 쇼핑센터에는 일반 상품의 상점도 있지만 가구, 특수 소비자 서비스, 식품, 스포츠 도구 상점 등이 입주한다.

(5) 지역 쇼핑센터 (Regional Shopping Center)

-일반 상품상점, 의류, 가구, 특수 소비자 서비스, 오락 등의 상점이 집결된다. 주목할 것은 한 개 혹은 두 개의 대형 백화점이 들어 있다.

(6) 대형 지역 쇼핑센터 (Super Regional Shopping Center)

-지역 쇼핑센터와 유사한 상품을 취급하지만 더 다양하고 상점수가 많다. 특이한 것은 대형 백화점이 3개 4 개 있다는 사실이다.

2.2 수요 분석
-쇼핑센터 수요분석 모형 중 가장 많이 사용 되는 모형이 레일리 법칙(Law of Reilly)모형이다. 이 모형은 역학원칙 모형이다 (Gravity Principle)

-즉 일정 쇼핑센터의 한계선은 그 쇼핑 센터의 상대적 역학(힘)에 따라 결정된다.

-A 와 B라는 쇼핑 센터가 있다 하자 그리고 이 두 개 쇼핑의 한계선을 X 라 하자
-다음 그림을 보자


2-2.jpg : 176: 상가 부동산


▶위의 그림의 특징
       A= 쇼핑센터 A           X=쇼핑센터 시장 한계선        B=쇼핑센터B

P(A)=A 상가내의 상점 수                                                 P(B)=B 상가 내의 상점 수

D(AX)=A-X 거 리                                                          D(BX)=B-X 거리

A의 힘 (역학)= P(A)/D(A-X)2
B의 힘 (역학)= P(B)/D(B-X)2

-일정 쇼핑 센터의 힘은 그의 규모와 정비례하고 거리 자승과 반비례 한다.

-다시 말한다면 쇼핑센터가 클수록 시장 한계선이 넓어진다.

-즉 상가의 규모가 클수록 시장 한계선은 길어진다.

-반면에 상가의 규모가 적을수록 시장의 한계선을 짧아진다.

-A쇼핑 센터의 힘과B쇼핑센터의 힘간의 균형은 X 점이다.

-A의 고객은 B 보다 더 먼 거리에서 온다.