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정희수 칼럼

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  Dr. Joseph Chung - Column
 정희수 칼럼



-건물 내 공간배치는 개인사용 공간과 공동사용 공간이 있다. 개인 공간사용 배치 와 공동사용 공간 배치 간에 균형이 있어야 한다. 상수도, 전기시설, 환기시설 등에 대해서는 문제가 있을 때 전문 직원이 속히 해결해 준다는 것을 마케팅 할 필요가 있다.

-건물의 규모와 입주자 밀도가 허용한다면 커피숍이나 타바지같은 시설이 있으면 좋다.

-마케팅의 가장 중요한 변수중의 하나가 직원들의 서비스 질이다. 건물 관리직원의 질이란 기술적 능력은 물론 겸손함, 친절함 그리고 문제 유발을 방지 할 수 있는 능력을 말한다.

-광고는 현대 마케팅의 핵심적 요소다. 인터넷을 비롯 광고 매체는 다양하지만 경쟁도 심하다. 광고의 비결은 건물의 특이한 점 혹은 유일한 점을 강조 하는데 있다. 광고는 테마 별로 하는 것이 좋다. 예를 들자면 입지의 장점, 혹은 IT 시설, 혹은 건물의 아름다움 등이 광고 테마가 될 수 있다.

1.6 임대차계약(Lease)

1.6.1 임대료 추정
■사례

1)기본 임대료: $15.0/SF
2) 비용/SF (1)에너지: $1.10;  (2)청소: $1.08;  (3)행정: $1.45; (4) 일반 유지관리 $1.20; (5) 승강기:$0.15;  (6) 보안: $ 0.015;  (7) 보험: $ 0.40;  (8) 세금: $ 2.00.
총 임대료= 기본 임대 + 지출= $ 22.43


1.6.2임대임차계약 유형

(1) 총 임대료 계약: Gross Rent Lease: 총 임대료를 임차인의 부담
(2)순 임대료 계약: Net Rent Lease:임차인부담: 기본 임대료 + 유틸리티(Utility) 비용 일 부분
(3)순 -순 임대료 계약: Net Net Rent Lease: 임차인 부담: 순 임대료 부담 + 시설유지관리비 + 시설수리비
(4) 순 –순- 순 임대료 계약: 임차인 부담:  순 순 임대료 + 시설 교체 비 부담
(5)임대료 무료 계약: Expenditure-Stop Lease: 임차인은 첫 번째 하는 임대료를 안내다가 차후에 안낸 임대료를 내는 계약
(6) 계약 만기: 10-15년; 3-5년마다 재 조정
(7) 물가상승조정 임대료 계약

1.6.2임대차 계약 내용

(1) 사용공간의 건물 내 위치; 
(2) 임대 대상 면적;
(3) 확대 옵션: Expansion Option:
(4) 계약 만기;
(5) 해약조건;
(6) 포함된 서비스 (보안, 통신 등);
 (7) 내부공사;
(8) 개업시간;
(9) 유지관리에 대한 임차인의 의무 조항;
(10) 임대료 인상 조건;
(11) 주차 조건;
(12) 입주 일자;
(13)제2차 임대 (Sub-Lease)

1.7 현금흐름 분석 및 IRR 추정: Cash Flow Analysis and the Estimate of IRR

-다음의 단계를 거친다: NOI→DCR에 따른 모기지 상환액 (PMT)→PMT에 따른 융자 액 (PV)→자기자본액 (Equity)→Cash Flow→IRR

▶NOI (순 경상소득): $ 2,166,000

▶PMT: DCR=1.2=NOI/PMT: PMT= NOI/1.2= $2,166,000/1,2=$1,805,000
-DCR(Debt Credit Ratio): 은행은 순 소득이 모기지 상환액보다 20% 더 높아야 한다는 것이다.

▶PMT를 알게 되면 이에 해당하는 융자금액은?
-즉 PV( i=6%; n=15년; PMT=$1,805,000) ? 답: PV 융자금액)=$17,530,609

▶자기자본: 주택가격-융자금액: $25,412,000 – 17,530,609=$7,881,391

▶현금흐름(NPV) (자기자본=$7,881,391; i=6%, n=15년, 세금 전NOI=$2,166,000)= $4,509,889.
-즉 건물 임대인은 15년 간의 수입의 현대가치가 4.5 백만 불이라는 것이다.

▶Cash Flow에 해당하는IRR은 25.75% 다.  사무실용 건물 투자에 적합한 내부 수익률은 보통 20%-25%. 즉 이러한 사례의 투자는 유익한 투자다.