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정희수 칼럼

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  Dr. Joseph Chung - Column
 정희수 칼럼



1.4 신규 건물 건축 자금 조달 분석 및 건물 가치(가격) 추정
▶자금원: 전국 은행, 국제적 은행, 신탁회사 및 REIT다. REIT (Real Estate Investment Trust)란 미국에서 시작 캐나다 및 한국에서도 활발한 활동을 하고 있다. 이 회사들은 부동산 전문회사다. 소득의 95% 이상이 부동산 관련 소득이라면 법인세 혜택을 받는 회사다. 이들 회사들은 각종 유형의 부동산에 투자하고 또한 부동산용 자금원이 되기도 한다.
필요자금의 상당부분은 외부융자로 해소한다. 융자는 대체로 건설융자(단기융자)와 장기융자로 구분한다.
▶건설융자
1)    융자기관은 융자 체결 전에 건물 공간의 20%-50%가 이미 임대계약이 채결되는 것을 요구한다
2)    융자기관은 건설업자의 개인보증을 원한다.
3)    융자만기는 6 개월- 3 년이다.
4)    금리는 우대금리보다 0.5%-2 % 더 높은 수준이다.
▶장기융자
1)    미리 건물공간의 70%-80% 임대 요구.
2)    월 모기지 지출 대비 경상 소득=Net Operation Income/m=Mortgage Payment > 1.4%. 즉 월 별 경상 소득이 모기지 지출액보다 40% 이상 높아야 된다는 것이다. 그리하여 융자기관의 위험 부담을 줄인다는 것이다.
3)    건물대비 융자액 (저당가치 인정율): Loan to Value Ratio (LTV)는 70%
4)    융자만기는 30년
5)    모기지는 상환 기간 말 원금 상환(Bullet Mortgage)
6)    REIT가 보증
■사례연구
- 임대가능공간: 100,000 SF                                                                
- 월세: $28                                                                                         
- 총 임대소득: $2,800,000                                                                             
- 임대공간(5%): $140,000                                                                           
- 조정된 총소득: $2,669,000                                                                            
- 경영비용:$500,000                                                                                       
- 순경영 소득(NOI): $2,166,000                                                                                                                   
▶건물의 가치?
- 건물 공간의 95%가 임대 된다는 가설
- 건물의 현 가치(PV)는 NOI/Cap Rate. Cape Rate 란 건물 할인 이자율
- Cap Rate는 시장 금리와 부동산 투자의 위험부담에 따라 변한다. 보통 8%에서 12% 이내로 변한다. 그러나 예외도 있다. 일정한 NOI하에 Cape Rate가 높을수록 건물 가치는 하락한다. 반면에 Cape Rate 가 낮을수록 건물 가치는 높아진다.
-현 사례 건물의 현 가치(가격)= $2, 166.000/8.5% = $25,412,000
▶건물의 50%가 당장 임대되고 50%는 나중에 임대 된다는 가설
- 첫 번 째 50% 임대: 총 수입: $28 x 50,000 SF $1,400,000
- 건물 가치: $1,400,000/10.5%= $13,333,000
- 건물 공간의 50%가 임대 됨으로 임대인이 임대료를 $26로 인하
▶나머지 50%가 임대 된 후의 건물 가치
- 임대소득: $26 x 500,000 SF=$1,300,000
- 건 물 가치: $1,380,000/10.5% = $12,380,000
▶건물의 최종 가치: $13,330,000 + $ 12,380,000 = $24,710,000
1.5 마케팅(Marketing)
▶마케팅 성공의 요인 변수
- 사무실용 건물 마케팅 성공 변수는 입지여건, 임대료, 건물 내 공간배치, 기반시설, 편의 시설 및 관리인 서비스 등이다.
- 건물의 입지여건을 마케팅 할 때 교통의 편리한 점도 중용하지만 주변환경 (공원, 안전성, 생활 편이성)에도 비중을 줄 필요가 있다.
- 임대료는 경쟁적 수준을 유지하는 것이 좋다. 개업 초에는 수 개월간 무료로 임대하는 것도 중요하다. 대형건물의 경우 구심적 임차인 (Anchor Tenant) (은행, 정부기관, 유명한 본사 등)을 확보하는 것이 유리하다.