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정희수 칼럼

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  Dr. Joseph Chung - Column
 정희수 칼럼



2000년의 사무실 공간 재고는 1,000,000 SF.
2001년에는 150,000 SF신축
2001년도에 50,000 SF가 도로공사, 화제, 홍수 등으로 인해 철거 대상이면 이것을 재축 혹은 신축으로 교체 했다

2001 년도에 50,000 SF가 비 사무실용에서 사무실용으로 추가 되었기 때문에 이 공간을 빼야 한다.

그리하여 2001년의 총 공급은: 1,000,000 + 150,000SF + 50,000 SF – 50,000 SF = 1,150,000 SF.

1.2.3 소요-공급 관계 (Need-Supply Realtions)

2001 년의 사무실용 공간소요가 100,000 SF라 하자.
2001년의 공급은 150,000SF 증가했다.

▶질문: 추가 공금을 해소 시키는데 필요 하는 시간은? 답은 추가 공급을 수요로 나누면 나온다. 
즉 150,000/100,000=1.5년=1.5 x 12 월= 18 개월 즉 추가 공간을 해소하는 데 필요 한 기간은 18 개월이다. 이것을 추가 공급 흡수 기간(Supply Absorption Period)이라 한다.
공급 흡수기간이 길수록 과잉공급 사태가 발생하고 임대료가 하락 혹은 임대료 상승률이 둔화되어 투자자에게 불리해 진다.

그러면 적합한 공급 흡수율이 무엇인가?
대체적으로 공급 흡수 기간이 24 개월을 초과하면 건물을 매각하는 사람에게는 불리하고 매입하는 사람에게는 유리하다. 왜냐하면 공급 흡수기간이24 개월을 초과 하면서 임대료가 하락하고 건물 가격 또한 하락하기 때문이다.

1.3수익성 분석

사무실용 부동산 투자의 수익성 분석은 주거용 부동산 투자 수익성과 동일하다. 따라서 수익성 추정 방법의 자세한 설명을 보려면 Hanca.Com web site에 들어가서 정희수 칼럼 중 부동산 칼럼을 보면 된다.

부동산 투자 수익성 분석은 현금 흐름 (Cash Flow)의 현대 가치 (Present Value: PV) 내부 수익률 (Internal Rate of Return: IRR) 으로 정한다.

■다음의 경우를 보자

(1)명목적 임대료 수십: 임차인을 배려할 경우 임대차 계약 명목적 임대료와 실제 임대료가 다르다.

▶임대 면적: 1,000 SF
▶ SF 당 임대료: $ 2.00
▶임대 기간: 5 년=60개월
▶5년의 SF 당 임대수입 =$2.0 x 60=$120 (nominal: 명목적 임대료)

(2) 6개월 무료: $ 2.0 x 6=SF SF당 $12
(3) 당장 SF 당 $3.00 선물: $3


다음 단계는 PV 산출이다. 금리는 년 12%→월 1 %
(1)    명목적 임대 수입의 PV ($2.0; n=60 개월, i=1%)=$89.91
(2)    6 개월 무료 PV($2.0, n=6, i=1%)=$11.59
(3)    선물= $3.00
(4)    총 PV= $ 89.91 - $11.59 - $3.00=$75.32

▶SF당 명목 임대수입= $2.00
▶실제 SF당 임대수입은? 임차인은 $75.32 (PV)를 60 개월 내에 금리 1% 로 상환(지불) 해야 한다. 그러면 매달 얼마나 지불(PMT=Payment)해야 하나?
즉 PMT(PV=$75.32, n=60, i= 1%)= $1.67

다시 말한다면 명목상 월 임대 수입은 $2.00이지만 실제 임대수입은 $1.76이다. 이유는 6 개월 무료 입주 및 $3.00의 선물 때문이다.

사무실용 건물에 투자하는 사람은 명목적 임대수입 보다는 실제 임대수입을 검토해야 한다.