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정희수 칼럼

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  Dr. Joseph Chung - Column
 정희수 칼럼



좋은 입지는 직원들의 근무와 고객이 오기 편한 장소다. 교통이 편리하고 식당, 편이점등의 생활시설이 있는 곳이 좋다. 한편 사무실용 건물의 입지 선택은 고객유형을 고려해야 한다. 만약 고객이 주로 부동산 중개업, 지방고객대상 회계사라면 도심보다는 교외입지가 적합하다. 만약 고객이 전국시장대상업체라면 도심이 더 좋은 입지다. 일반적으로 건물이 노후화 될수록 건물의 등급은 하락한다. 이유는 건물의 연령이 높을수록 유지관리비 부담이 커지고 최신 통신시설이 부족하기 때문이다. 그러나 예외도 있다. 노후화 된 건물이라도 입지, 경영, 임차인의 질 수준 및 기타 기준을 만족시키면 높은 급수를 받을 수 있다. Old Montreal 구역에서 이러한 건물들을 흔히 볼 수 있다.

건물경영의 질이란 건물의 유지관리, 임차인 관리, 재정관리 등을 포함하며 수익의 높은 수준과 안정성으로 평가한다. 사무실 부동산을 평가할 때 월세 수입의 수준만 보면 안 된다. 월세 수준이 높아도 불안정 하면 낮은 평가를 받는다. 월세의 안정성을 확보 하려면 안정된 임차업체를 수배해야 한다. 안정된 임차업체란 안정된 수입이 있고 또한 장기간 임차인으로 남아있는 임차인을 말 한다. 마지막으로 건물 내에 설치된 통신시설은 중요한 평가기준의 하나다. 근래 임차인은 인텔리전트 건물(Intelligent Building)을 선호한다 

사무실용 건물은 사용밀도에 따라 구분된다. 대체적으로 저밀도건물은 1-3층, 중밀도건물은 4-15층; 고밀도건물은 15층 이상을 말한다. 사무실용 건물에 투자하고자 하는 사람들은 건물의 밀도를 선택 할 때 사장의 규모 (지역의 잠재 입주자 수와 유형)를 감안해야 한다.

사무실용 건물 투자자는 입주 형태도 살펴 보아야 한다. 소–중형 규모의 건물의 경우 한 개의 업체가 건물 공간 전체를 사용하는 경우가 있고 수 개의 업체가 입주 하는 경우도 있다. 한 개의 업체가 독점하는 경우의 장점은 임대료 수입의 안정성이지만 또 한편으로는 임대인의 (투자자) 의 흥정력이 불리 할 수도 있다. 복수 임차 기업의 경우 장점은 임차인 간의 경쟁을 통해 임대수입을 제고 할 수 있는 장점도 있지만 반면에 임대료의 불안정이라는 단점도 있다.    

북미의 사무실용 건물의 입지 추세는 이렇다. 총 건물 중 58% 는 도심 그리고 나머지 42%가 교외에 입주 한다. 놀라운 사실은 42%가 도시외각에 있다는 사실이다. 도심에 입주한 건물은 A 급 및B 급 건물이 많다. 이러한 건물의 입주자는 주로 고부가가치 서비스 업체들이다. 비싼 변호사, 보험회사, 전국적 회계사, 전국적 혹은 국제적 부동산 업체 사무실, 국가적 및 다국적 본사들이다. 반면에 도시 외각에 있는 건물은 주로 지역 쇼핑센터 혹은 고속도로 주변에 입지한다. 입주자는 지역적 변호사, 회계사 및 소-중 규모의 보험사들이다.

1.2 타당성 분석
흥미로운 것은 입주자 대부분이 신규 건물을 선호한다는 사실이다.  신규 건물에 입주하는 업체를 보면 특히 사업에 성공하여 해당지역사업을 확대하고 종업원 수를 대폭 확대 하고자 하는 업체들이다. 상당수의 입주자들은 직원의 작업 환경을 개선하고자 하는 업체도 신규 건물을 선호한다. 또 하나의 동기는 사방에 분산 되고 있는 사업을 한 자리에 집결시켜 생산성을 제고하고자 하는 것이다.

1.2.1 사무실 공간 소요 (Office Space Need)
통상적으로 사무실 공간 소요는 직원 1 인당 소요면적을 토대로 계산한다. 또한 이러한 소요는 직업에 따라 다르다: 비서(100-150 SF), 사장(400 SF), 서기 (60-90 SF), 변호사를 포함한 전문직(333 SF). 평균: 임직원 1 인당 250 SF. 예를 들자면 50명의 임직원이 종사하는 업체는 12,500 SF의 공간이 필요하다. 물론 이것은 북미 추세다. 임대료가 비싼 도시에서는 소요공간면적이 평균치보다 적을 것이고 중형도시에서는 평균치보다 클 것이다.

1.2.2 사무실 공간 공급(Office Space Supply)
사무실 공간 공급은 다음 공식에서 볼 수 있다.
O(t)=O(t-1) + NC (t)  + DM (t) –COV (t)
O(t)= t 기간의 총 공급: 1,150,000 SF (2001년)
O (t-1)= t 전 기간의 총 공간: 1,000,000 SF(2000 년)
NC (t)= t 기간에 신축된 공간: 150,000 SF (2001)년
DM ( t )= t기간에 철거된 공간 : 50,000 SF (2001년)
COV (t)= t 기간에 용도변경으로 인한 추가 사무실 공간: 50,000 SF (2001년)