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정희수 칼럼

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  Dr. Joseph Chung - Column
 정희수 칼럼



■서론
지난번에170주 동안 주로 주거용 부동산에 토의를 집중했는데 이제부터는 사무실용 부동산과 상업용 부동산 및 공업용 부동산에 대한 토의를 하고자 한다. 우리 교포사회가 정착단계를 무사히 마치고 바야흐로 적응단계에 돌입하고 있다. 이 적응단계에서의 성공기준의 하나가 우리 교포들 사업의 다양화와 사업규모 확대와 고용창출이다. 퀘벡 산업구조는 제 1 차 산업 (농업, 어업, 산림업), 제 2 차 산업 (제조업, 건설업) 및 제 3 차 산업(소-도매업, 기업서비스, 소비자서비스, 금융, 보험, 부동산업 등)으로 구성된다.

아시아계 이민들이 할 수 있는 사업이 무엇인가? 농업, 어업 등의 제 1 차 산업에 종사하는 아시아계 이민들은 드물다. 제조업의 비중은 계속 감소하고 있다. 20년 전만 해도 제조업은 퀘벡 경제의 20% 정도를 차지했으나 지금은 10여% 정도 차지한다. 또한 제조업은 높은 인건비, 개도 국가와의 경쟁, 기술투자 부담 등으로 이민이 경영 하기에는 한계가 있다. 퀘벡 건설업은 이탈리아 계 사람들이 독점하고 있음으로 시장 진입이 어렵다. 아시아계 이민들이 할 수 있는 사업은 제 3 차 산업이다.

이들 사업은 다음으로 구분된다. 우선 노동집약적 및 불어집약적(Labor Intensive and Weak French Language Intensive)) 산업이 있다. 이는 소매업 및 소비자 서비스 (이발관, 여행사, 식당 등) 등을 포함한다. 둘째, 자본 집약적 및 불어 집약적 산업(Capital Intensive and French Language Intensive)이 있으며 금융, 보험 등을 포함한다. 셋째, 전문지식 집약적 및 불어 집약적(Professional Knowledge Intensive and French language Intensive) 산업은 기업체가 요구하는 서비스를 말하며 경영자문, 투자전문자문, 시장분석, 법률 서비스, 회계 서비스 등을 포함한다.

부동산 임대업은 자본, 전문 지식, 및 불어 집약도가 비교적 낮은 (Weak Capital Intensive, Weak Professional Knowledge Intensive, Weak French Language Intensive) 사업이다. 아시아 이민에게는 사업은 낮은 자본 집약도, 낮은 전문지식 집약도 낮은 불어 집약도 사업이 적합하다. 이러한 형상은 실제로 아시아계 이민 공동체의 사업 발전사를 보면 알 수 있다. 중국인의 경우: 막노동→소매업 →도매업→주거용 부동산 임대업→비 주거용 부동산 (사무실용 부동산, 쇼핑센터). 이러한 추세는 동남아 계 이민에서도 볼 수 있다. 일본인은 다른 경로를 선택했다. 일본인은 19세기 중간에 캐나가 동서 철도 공사를 할 때 노동자로 이민을 와서 온갖 고생을 하다가 B.C. 주에서 농업/어업/ 산림업에 진입하여 순조롭게 정착을 했다. 그러나 제 2 차 대전시 수용소 생활을 한 후 자기들의 정체성을 포기하고 국제결혼이 보편화 되어 한 공동체로서의 뚜렷한 사업 패턴을 남기지 않았다.

50년 후의 한인들에게 바람직한 사업은 무엇일까? 아직까지의 경로를 보면: 편의 점→식당/꽃 상점/타바지→주거용 부동산 임대업. 다음단계는 주거용 부동산 임대업의 확대→비 주거용 부동산 임대업. 필자는 비 주거용 (Non-residential Real Estate) 부동산 투에 대한 토의를 하고자 한다.

1. 사무실 용 부동산 투자 (Office Building Investment)
사무실 부동산에 투자하는 사람들을 건설된 신규 건물을 구입하거나 직접 건설하는 투자자와 임차인이 있는 기존의 건물을 구입하는 투자자로 구분 할 필요가 있다. 왜냐하면 타당성 분석이 다소 다르기 때문이다. 본 기고문에서는 임차인이 입주자가 소유하고 있는 기존의 건물에 투자하는 경우에 집중한다.

1.1사무실용 부동산의 유형

사무실용 부동산은 A 급, B 급 및 C급으로 구분된다. 구분 기준은 입지(Location), 건물의 연령(Age), 건물 경영의 수준(Quality if Management), 임차인의 수준(Quality of Tenants), 월세의 수준 및 안정성 The Level and the Stability of Rent), 건물의 첨단 기술 구비 여부(Intelligent Building). 입지가 좋을수록, 건물이 최신 건물일수록, 건물 경영이 양호할 수록, 임차인의 질이 높을수록, 건물 월세수준이 높을수록, 건물 월세가 안정 할수록 그리고 건물에 첨단 통신 시설이 구비될수록 건물은 높은 급수(A)로 인정받는다. 반면에 불편한 입지, 노후화, 저질의 경영, 불량 임차인, 저렴하고 불안정한 월세, 재래식 통신시설의 건물은 낮은 급수(C)를 받는다.